近日，針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現象，多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策，直指房地產企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。記者調查發(fā)現，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價房價的一個重要原因。

　　房地產市場降溫政策近期頻現

　　在全國范圍內，對房地產企業(yè)的部分政策逐步收緊。據記者了解，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。

　　與此同時，部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出，今年二季度，熱點城市政策開始由寬松轉向收縮。南京、合肥、中山出臺調控意見穩(wěn)定房價地價，蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度，天津收緊公積金貸款政策。

　　據記者了解，二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關限制政策，包括實施土地拍賣熔斷機制，提高土地出讓金首付比例，收緊個人購房貸款政策等。

　　南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制，即當出讓地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效；安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%，南京將住宅用地出讓金首付款比例調整為60%。

　　在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，并限制購房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發(fā)商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實施，二套房最低首付比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。

　　房企拿錢手段越來越多

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，地方政府通過“提首付，降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王產生。“總體上，監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’，有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫。”

　　部分熱點城市房價過高，來源于地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭當地王的沖動，進而如何影響房地產市場？對此，多位房企高管表示，市場上融資拿地的手段卻越來越多。

　　旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?，F在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來源于公司債和企業(yè)債等，其余部分除銀行開發(fā)貸款外，還有相當一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。

　　記者調查發(fā)現，不少企業(yè)繞道債券市場融資。2015年，恒大地產發(fā)行50億元公司債，經批準的募集資金用途為償還金融機構借款、優(yōu)化債務結構和補充流動資金。在長三角地區(qū)連拿數塊地王的信達地產，發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機構借款。

　　在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者，現在一線城市拿地，基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。

　　業(yè)內人士認為，只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進行更加嚴格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。據新華社

　　合肥部分銀行收緊貸款

　　8月9日中午，有房產中介內部發(fā)布緊急通知：名下兩套房的，有一套住房貸款未結清，將拒貸。

　　“這個消息是真的，從8月9日上午開始，我行針對這種現象的第三套房就不予貸款了。”中國建設銀行合肥蜀山支行工作人員證實，這個消息屬實，不光是建行合肥蜀山支行，建行其他支行也均表示收到消息。

　　工商銀行金寨路支行工作人員則表示，近日有傳出貸款新細則，但目前工商銀行還未收到具體通知，“第三套房現在在我行還是可以貸款，但貸款新細則隨時可能會正式下達。”

　　此外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行均表示新細則已經開始執(zhí)行，而光大銀行則表示這種情況從7月1日開始就被拒貸。此前，名下有兩套房且未還清貸款者買房，第三套房首付為6成，而現在要么一把付清，要么無法買房。對買房者的資金要求大大提高。

　　不光是有房無法貸款，就是查出名下無房，但有未還清貸款的房產，也可能被銀行拒貸。

　　為何會出現名下無房還會有貸款的情況？原來，合肥市此次限貸中，房查以合肥市區(qū)范圍(不含四縣一市)為準，查貸包括外地貸款記錄。也就是說，只要外地或者是四縣一市有房有貸款沒有還清，在合肥買房，就會出現房查顯示無房，而名下還有貸款的情況。這種情況也可能被銀行拒貸。

　　此外，有一套房，且有2次及以上貸款記錄，其中有1次未結清的，銀行也可能不受理。

　　細數今年以來合肥樓市政策——

　　2月2日

　　銀行下調首付比例繼去年9月30日央行公布首套房首付比例從3成降至2.5成之后，2月2日央行再次下調首付比例。對改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　2月19日

　　契稅征收幅度降低財政部等三部委發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買家庭首套房和第二套改善性住房，契稅征收大幅降低。同時取消144平方米以上戶型非普通住宅限制，促進大戶型市場交易。

　　4月1日

　　嚴查市場捆綁銷售合肥市房地產管理局等部門發(fā)布《關于進一步保持我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，將加大城區(qū)住房土地供應量，實行“差異化供地”，同時對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。

　　6月7日

　　公積金下調繳存比例和基數合肥市住房公積金管理中心連發(fā)兩則通知，調整住房公積金的繳存比例和繳存基數。根據通知，合肥市凡住房公積金繳存比例高于12%的繳存單位，一律予以規(guī)范調整，不得超過12%。

　　7月1日

　　執(zhí)行差別化信貸政策合肥市人民政府辦公廳《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》，通知從幾個方面對合肥樓市進行了調控。其中包括增加土地供應和住房供應、實行土地供應“并聯(lián)”拍賣、執(zhí)行差別化住房信貸政策等等。

　　8月

　　合肥市部分銀行再次收緊貸款

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　　晨報記者余佼佼

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