《江蘇省物業(yè)管理條例》四個變化

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》主要調整了四個方面：

　　一是結合疫情防控工作，明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的相關責任和義務，增加規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施。

　　二是對選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務合同終止情形下各方權利義務等內容，根據(jù)民法典有關規(guī)定作了修改。

　　三是按照民法典規(guī)定降低了住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的表決門檻。

　　四是對與民法典表述不一致的概念作相應修改，根據(jù)機構改革情況對有關部門名稱的表述作必要調整。

　　老小區(qū)裝電梯，表決門檻降低

　　老小區(qū)增設電梯，一直是個老大難問題。條例修訂相關的條款，降低了表決門檻，擬修改為：“住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、 土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。”

　　催交物業(yè)費，不得停水拉電斷氣

　　第八十四條擬改為第八十五條，修改為：“違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　值得關注的是，此條增設了一款為：“物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。”

　　新物業(yè)接管前，舊物業(yè)應繼續(xù)處理物業(yè)服務事項

　　新老物業(yè)服務企業(yè)交接，有時會出現(xiàn)老物業(yè)不走、新物業(yè)進不來的情況。本次修改明確規(guī)定，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人履行交接義務。

　　對于合同的續(xù)約、終止等情形下，各方權利義務等內容，條例擬根據(jù)民法典作修改。比如，物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前：“原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。”

　　這些法規(guī)也有變化

　　《省城市房地產(chǎn)交易管理條例》主要有六方面調整：對不得抵押的房地產(chǎn)范圍、房地產(chǎn)抵押合同的生效日期等與民法典有關規(guī)定不一致的內容進行修改。對與國家現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度不一致的內容作了必要調整。落實“放管服”改革要求，刪除房地產(chǎn)價格評估機構資質的規(guī)定。按照國家有關規(guī)定，增加辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)的內容。刪除商品房預售實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式等與國家有關規(guī)定不一致的條款。根據(jù)機構改革情況對有關部門名稱的表述作必要調整。

　　擬將第十七條第一款修改為：“商品房預售，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明。”

　　《省不動產(chǎn)登記條例》主要有兩處變化：根據(jù)民法典、農村土地承包法，增加以土地經(jīng)營權抵押可以依法辦理不動產(chǎn)抵押登記的內容。增加“電子證書、證明與紙質證書、證明具有同等法律效力”。

　　《省農村土地承包經(jīng)營權保護條例》主要有三處調整：將第三章章名“土地承包經(jīng)營權的流轉”修改為“土地經(jīng)營權的流轉”。增加有關土地承包經(jīng)營權互換、轉讓的規(guī)定。對與民法典和農村土地承包法、土地管理法等上位法不一致的其他條款作了相應調整。