近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤(rùn)率整體下滑。與此同時(shí)，物業(yè)行業(yè)萬億級(jí)市場(chǎng)規(guī)模引發(fā)新的想象空間。在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，越來越多的房地產(chǎn)上市公司開始通過分拆物業(yè)板塊上市的方式來拓展融資渠道，尋求業(yè)務(wù)新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　年內(nèi)新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股

　　2020年以來，物業(yè)企業(yè)上市成為資本市場(chǎng)一道新的風(fēng)景線。中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)累計(jì)新增13家物業(yè)企業(yè)登陸港股，另有20余家企業(yè)在準(zhǔn)備上市進(jìn)程。截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而出。

　　在業(yè)內(nèi)看來，物業(yè)股由于具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一直被港股市場(chǎng)所青睞，普遍能獲得高估值。因此，上市房企將旗下存量資產(chǎn)單獨(dú)上市，將有利于補(bǔ)充地產(chǎn)公司的資金實(shí)力。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從目前來看，多家房地產(chǎn)上市公司分拆物業(yè)進(jìn)行上市，并且絕大多數(shù)選擇在港交所上市，這說明2020年是物業(yè)股的上市窗口期。

　　根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年12月3日，港股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)5636億港元，較年初增長(zhǎng)1203%，A股上市物業(yè)企業(yè)總市值達(dá)353億元人民幣，較年初增長(zhǎng)21%。此外，港股上市物業(yè)企業(yè)平均市盈率約為35倍，遠(yuǎn)高于港股平均市盈率的10.3倍。

　　針對(duì)上市房企陸續(xù)分拆旗下物業(yè)管理業(yè)務(wù)謀求資本化的現(xiàn)象，億翰智庫分析認(rèn)為，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、合景泰富等多家房企通過分拆物業(yè)管理板塊上市，一方面旨在拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)杠桿。另一方面，從企業(yè)上市融資情況來看，非地產(chǎn)開發(fā)板塊更受資本市場(chǎng)青睞，估值更高。這一點(diǎn)從物業(yè)管理企業(yè)上市募集資金規(guī)?？梢娨话摺＠?，11月19日，融創(chuàng)中國(guó)旗下的物業(yè)板塊融創(chuàng)服務(wù)登陸港交所，募集資金超90億港元。

　　上市物企競(jìng)逐萬億新賽道

　　今年以來，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政策支持、行業(yè)地位、市場(chǎng)規(guī)模、科技應(yīng)用、多元化服務(wù)等領(lǐng)域均有所突破。尤其是在疫情期間，物業(yè)企業(yè)在常態(tài)化防控方面發(fā)揮了重要作用。

　　政策面上，今年10月29日，發(fā)改委等多個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》，提出“要搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。”此外還包括“增加社區(qū)生活服務(wù)消費(fèi)”、“加大對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的支持”等內(nèi)容。

　　另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。貝殼研究院近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市的在記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個(gè)，老舊小區(qū)的占比近40%。老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的三個(gè)城市為上海、濟(jì)南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代，物業(yè)行業(yè)將是個(gè)萬億級(jí)規(guī)模的新賽道，發(fā)展空間廣闊。東方證券分析測(cè)算，到2030年，基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。由于物管行業(yè)具有消費(fèi)屬性，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化發(fā)展，很多輕資產(chǎn)行業(yè)都會(huì)受到追捧。此外，房地產(chǎn)存量時(shí)代到來，物管解決了存量資產(chǎn)的保值增值的痛點(diǎn)。

　　東方證券進(jìn)一步分析認(rèn)為，由于物業(yè)服務(wù)具有外部性，而資本市場(chǎng)給了物業(yè)公司一個(gè)價(jià)值重估的平臺(tái)。因此，物業(yè)公司的上市潮并不影響其長(zhǎng)期投資價(jià)值。行業(yè)將是一個(gè)可以持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的行業(yè)，也有望在估值上得以體現(xiàn)。

　　華泰證券分析指出，上市物管公司在增值服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)，未來領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)可能進(jìn)一步擴(kuò)大。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，龍頭公司以政策東風(fēng)為契機(jī)，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著未來更多的物業(yè)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，上市企業(yè)數(shù)量有望迎來更大突破，行業(yè)集中度將進(jìn)一步得到提升。不過，他同時(shí)指出，房地產(chǎn)上市公司分拆物業(yè)板塊上市以后，物業(yè)企業(yè)也需要關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況和資本市場(chǎng)表現(xiàn)，尤其是要積極開拓各類業(yè)務(wù)，增加收入來源，以真正促進(jìn)物業(yè)股的健康發(fā)展。