多家涉足海外房地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2021年海外房產(chǎn)有望繼續(xù)保持堅(jiān)挺，日本房地產(chǎn)在承辦奧運(yùn)會的刺激下有望扭轉(zhuǎn)2020年下跌的頹勢。租金回報(bào)率方面，不少歐美國家海外房產(chǎn)租金回報(bào)率維持在4%到8%之間，但海外購置稅率較高。
房價(jià)普漲
“2020年海外房產(chǎn)漲跌幅度不一。從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，今年德國房價(jià)同比上漲了6.6%，澳大利亞同比上漲了6.2%，印度同比上漲了5.8%，墨西哥同比上漲了5.8%，美國同比上漲了5.7%，法國同比上漲了5.5%。疫情期間，這些國家出臺量化寬松等政策，房價(jià)出現(xiàn)較明顯上漲。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)日前在分析2020年國際房價(jià)走勢時(shí)表示。
“樓市作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石、穩(wěn)定器，適用于大多數(shù)國家。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，凡是經(jīng)歷大的危機(jī)，樓市都不會差。全球樓市預(yù)計(jì)會延續(xù)景氣周期。”多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對中國證券報(bào)記者表示。
需要指出的是，2020年日本作為發(fā)達(dá)國家中為數(shù)不多出現(xiàn)樓市下跌的國家，在很多房地產(chǎn)中介眼里，已經(jīng)形成了價(jià)值洼地。
“日本承辦奧運(yùn)會的進(jìn)度受到疫情的影響。隨著明年奧運(yùn)會的承辦，以東京為代表的很多賽事地區(qū)市容市貌、基礎(chǔ)設(shè)施都會有較大改善。加之2020年多數(shù)發(fā)達(dá)國家樓市普漲的背景下，日本卻出現(xiàn)下跌，存在價(jià)值洼地。預(yù)計(jì)2021年日本樓市會出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，屆時(shí)將有較好表現(xiàn)機(jī)會。”多位海外房產(chǎn)銷售人員對中國證券報(bào)記者指出。
租金回報(bào)率較高
“歐美等發(fā)達(dá)國家的租金回報(bào)率普遍能達(dá)到4%以上，有些地區(qū)甚至達(dá)到8%。海外房產(chǎn)一般分為公寓和別墅兩類，公寓的租金回報(bào)率更高一些。”專職海外房產(chǎn)投資的經(jīng)紀(jì)人宋悅(化名)對中國證券報(bào)記者表示，“這類房子一般打完隔斷后以出租給留學(xué)生為主，不會自住。即便是不打隔斷的，發(fā)達(dá)國家的租金回報(bào)率也普遍較高。租金高成為很多投資客戶購置海外房產(chǎn)的一大動力。”
宋悅介紹，為了防止海外資金炒作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，目前很多國家在海外購置房產(chǎn)方面對非本國居民實(shí)行了較嚴(yán)格的管控。主要表現(xiàn)在購房環(huán)節(jié)、出售環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)都需要繳納較高稅費(fèi)。
“像加拿大的房產(chǎn)，非加拿大國籍購房者在購置時(shí)就需要繳納高達(dá)15%的稅費(fèi)，交易成本非常高。此外，國外房產(chǎn)基本都是永久產(chǎn)權(quán)，持有房產(chǎn)也需要繳納較高的稅費(fèi)。特別是很多發(fā)達(dá)國家，前期都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫化。為了防止炒房，這些國家出臺了一系列調(diào)控措施，比如，在持有房產(chǎn)時(shí)需要繳納一定的房產(chǎn)稅，賣出時(shí)也要根據(jù)總房款繳納一定比例的稅費(fèi)。”宋悅對中國證券報(bào)記者解釋稱。
受疫情影響大
“從成交占比看，不管是歐美等發(fā)達(dá)國家，還是其他房價(jià)較低的國家，海外房產(chǎn)購置人群占比都很低。除了移民用途外，購房者主要是以給孩子留學(xué)自住或者純粹分散投資的人群為主。各國房產(chǎn)交易都是以當(dāng)?shù)貏傂铻橹?，海外購置產(chǎn)生的需求只是很少一部分。今年受疫情影響，國外看房的人急劇減少，海外購置房產(chǎn)的人更是接近冰點(diǎn)。”某海外房產(chǎn)購置中介人員李小梅(化名)對中國證券報(bào)記者表示。
李小梅指出，受疫情影響，海外線下直接看房的途徑基本被阻斷。目前海外房產(chǎn)購置中介都是用VR等技術(shù)引導(dǎo)客戶進(jìn)行遠(yuǎn)程看房。
“有些房源是中介自持，中介對這類房源有一定的把控能力。但很多房源是面向全球市場，性價(jià)比較高的房源，基本都本土消化了。”李小梅介紹，“從購房流程上看，需要先通過律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)開具海外銀行賬號，兌換成外幣后，逐步轉(zhuǎn)入海外銀行戶頭。這些步驟中介是不管的。中介只確認(rèn)外幣何時(shí)能打到中介的監(jiān)管賬戶或者開發(fā)商指定賬戶中去，然后收取中介費(fèi)，對房產(chǎn)進(jìn)行過戶。”
諸葛找房分析師陳霄對中國證券報(bào)記者表示，海外購置房產(chǎn)一般通過中介渠道或者直接向當(dāng)?shù)亻_發(fā)商購買，從往年來看，海外購置房產(chǎn)的主要國家集中于美國、歐洲以及澳大利亞的一些國家。受到今年疫情的影響，購房者對于海外購置房產(chǎn)的熱情下降，投資熱情降溫。一方面，海外疫情控制仍有很大的不確定性；另一方面，當(dāng)前出國航班受限制，阻礙海外購置房產(chǎn)。
專業(yè)人士指出，海外購置房產(chǎn)在購房政策和相關(guān)法規(guī)上存在很多盲區(qū)，在產(chǎn)權(quán)和資金安全上都存有風(fēng)險(xiǎn)，可能會出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛等問題。外匯管制也會對境外購置房產(chǎn)產(chǎn)生一定影響，當(dāng)外匯管制嚴(yán)格時(shí)，就意味著海外籌集購房資金難度增大。
