機構日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓市場空置率繼續(xù)走高至19.4%，創(chuàng)近10年新高；租金水平同比降幅達8.4%，也創(chuàng)近10年新高；去化周期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

　　在走訪過程中，上述工作人員稱，“該項目目前的租金水平是2018年以來最低的，已低于投資回報率了。”同時，為盡快實現(xiàn)銷售，各開發(fā)商采取了如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化的營銷策略去化，但去化率整體不高。

　　□本報記者 張軍 董添

　　租金低于投資回報率

　　“項目的可使用辦公面積是60萬平方米左右，現(xiàn)在大概空置有10萬平方米左右。大多是部分樓層空置，有一棟大面積辦公區(qū)是整棟空置。有些區(qū)域空置是因為入駐企業(yè)搬走了，有些是因為企業(yè)換成了小面積的了。”上述工作人員表示，目前空置比較久的辦公區(qū)有一年多了。

　　朝陽區(qū)某寫字樓工作人員表示，“今年空置的辦公區(qū)比較多，但出租的也多。整體上空置的多是大面積，小面積的一騰出來就出租掉了。”該寫字樓另一位工作人員說，“今年4、5月的時候，這個項目大概有十幾家公司換租成了小面積的辦公區(qū)。”

　　高力國際日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年北京寫字樓市場的空置率繼續(xù)走高至19.4%，創(chuàng)近10年新高。

　　“北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期維持在兩倍以內(nèi)，供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，今年受疫情影響，新增供需比上漲至近5倍。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示。

　　租金同比降幅也在創(chuàng)新高。高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓市場租金水平從2019年底的383元/月/平方米降低到351元/月/平方米，降幅達8.4%，創(chuàng)近10年新高。

　　貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年末北京代表性甲級寫字樓平均凈有效租金比三季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均凈有效租金比三季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。

　　在中國證券報記者走訪中，上述豐臺區(qū)寫字樓工作人員表示，“這個項目原來的租金是6元-6.5元/平方米/天，現(xiàn)在基本跌到5.5元/平方米/天左右，有些樓層的租金最低可以到4.5元/平方米/天?，F(xiàn)在的租金已經(jīng)低于投資回報率了，但降價出租起碼能賺點。”

　　高力國際報告稱，三季度調(diào)研時就出現(xiàn)了租戶從甲級寫字樓向乙級寫字樓搬遷的情況。

　　新盤去化整體不高

　　在寫字樓租賃市場遇冷的同時，新盤同樣面臨滯銷。

　　中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前不少寫字樓新盤存在明顯滯銷現(xiàn)象，這在非核心商業(yè)區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。為盡快實現(xiàn)銷售，開發(fā)商采取了如打散銷售、打包銷售、降價促銷等差異化銷售策略去化，但在售的寫字樓去化率整體不高。

　　以豐臺區(qū)某寫字樓新樓盤為例，該樓盤2019年年中就拿到了預售證，至今仍在大力宣傳招商。樓盤銷售人員介紹，樓盤采取的是整體銷售策略，一棟樓只能對應一個目標客戶。按照單棟面積不等，該項目單棟寫字樓報價在上億元到十幾億元不等。

　　“銷售單價在6萬元/平方米，開發(fā)商要求整體打包銷售，目前很多有意向客戶看盤，但都還沒有正式簽單。”駐場銷售人員對中國證券報記者表示，“之所以打包銷售，一方面是防止樓盤被前期銷售出去的業(yè)主挑花，剩下非優(yōu)質戶型不好賣；另一方面，樓盤打包銷售，可以控制客戶質量。樓盤本身不是傳統(tǒng)意義上的核心商業(yè)區(qū)，但其在區(qū)域的定位較高，希望用打包銷售的方式，引進一些優(yōu)質國企或者上市公司資源。如果打散銷售，客戶質量不好控制，影響客戶整體質量。”

　　就“打包”銷售去化率低的應對辦法，中國證券報記者從開發(fā)商處了解到，現(xiàn)有銷售團隊需要加大營銷力度，對潛在目標客戶持續(xù)跟進。公司內(nèi)部會對銷售團隊設定銷售時間，如果長時間無法實現(xiàn)銷售，內(nèi)部會更換銷售團隊。如果更長的時間無法銷售，項目可能會面臨轉回傳統(tǒng)“打散式”銷售的局面。

　　中國證券報記者觀察到，即便是“打散式”銷售的寫字樓，銷售去化率整體也不高。

　　以亦莊開發(fā)區(qū)某寫字樓樓盤為例，該樓盤以500平方米為最小分割單元，雖然每層都有銷售，但沒有一棟樓盤實現(xiàn)清盤。

　　“很多大企業(yè)在選擇寫字樓樓盤時，會優(yōu)先選擇核心商圈的寫字樓，除非旗下子公司有在非核心區(qū)擴大辦公樓面積的需要，才會在較偏遠的地方進行寫字樓購置。今年受疫情影響，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力有所下降，而在售寫字樓價格并未明顯下降，所以企業(yè)購置寫字樓的意愿不強，導致寫字樓去化整體不高。”多位房產(chǎn)觀察人士對中國證券報記者表示。

　　租售兩端或繼續(xù)承壓

　　高力國際指出，2018年-2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年有100萬平方米左右的新增供應，預計2021年市場仍有110萬平方米左右的新建甲級寫字樓入市。大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭，導致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。

　　“預計北京市場寫字樓明年的空置率仍將繼續(xù)走高，租金水平或將進一步下探。但考慮到2022年寫字樓市場新增供應量會有所減少，出租方和承租方的預期心態(tài)都會有所調(diào)整，預計2021年底寫字樓租賃市場將出現(xiàn)轉機。”高力國際研究部董事陸明告訴中國證券報記者。

　　在銷售端，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年北京寫字樓散售成交量為97萬平方米左右，同比增長6.4%。但從歷史趨勢看，近年來北京寫字樓市場的銷售量在持續(xù)下降。今年新增散售供應量為144萬平方米左右，比去年增長31.5%。去化周期從2017年開始增加，目前是56.8個月，為近10年來最高點。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂認為，在市場持續(xù)的新增供應下，寫字樓方面除相應下調(diào)租金外，還可以加強與目標租戶的有效對接。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過技術平臺，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。