今年的政府工作報(bào)告中，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)工作指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
重申房住不炒
“今年政府工作報(bào)告針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容相當(dāng)豐富。”華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康在接受記者采訪時(shí)直言，“房住不炒，要解決好大城市住房突出問題，以及規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，這些內(nèi)容過去一直強(qiáng)調(diào)，這次寫入報(bào)告，可以理解為是今年政府的工作重點(diǎn)。”
今年政府工作報(bào)告除了重申房住不炒外，首次出現(xiàn)“三穩(wěn)”表述，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。在業(yè)內(nèi)人士看來，這體現(xiàn)了政府抑制當(dāng)前樓市過熱的決心和態(tài)度。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份，70個(gè)大中城市中，53個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量創(chuàng)近4個(gè)月來新高，其中4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
為了抑制樓市過熱，近期多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。僅3月3日當(dāng)天，就有上海、杭州等地釋放調(diào)控收緊政策。杭州市提出對(duì)法拍房限購，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等。上海市明確要求，對(duì)按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，中央和各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次。2021年1-2月，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到87次。具體來看，近幾個(gè)月來的調(diào)控政策以打壓為主，且大中城市的調(diào)控頻次明顯增多。
“每年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述都具有風(fēng)向標(biāo)意義。可以說房住不炒是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，是大原則，是‘十四五’時(shí)期中國樓市的總基調(diào)。‘三穩(wěn)’是房住不炒的總體方法，二者是手段和目標(biāo)的關(guān)系。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。
增加兩類住房供給
大城市住房難是本次政府工作報(bào)告的重點(diǎn)聚焦問題。去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“解決好大城市住房突出問題”列為年度八大重點(diǎn)任務(wù)，本次政府工作報(bào)告延續(xù)了這一說法。政府工作報(bào)告提出“幫助青年人緩解住房困難““盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”?！ ?/p>
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，這句話釋放的信號(hào)相當(dāng)清晰：住房問題已經(jīng)成為困擾新市民和青年人的主要問題之一，緩解住房困難，關(guān)乎住有所居，更關(guān)乎安居樂業(yè)。
可以說，大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)成了青年人難以承受之重。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自去年四季度開始，一線城市房?jī)r(jià)平均漲幅明顯高出二三線城市，成為領(lǐng)漲者。
如何解決大城市住房問題？政府工作報(bào)告中將著眼點(diǎn)落在了增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等房源供給方面。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政府工作報(bào)告對(duì)大城市住房問題的關(guān)注，對(duì)今年各類城市的房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化有較大影響。增加兩類房源供給說明后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點(diǎn)推出的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問題的重要角色。而且為了實(shí)現(xiàn)此類產(chǎn)品的供給，政府工作報(bào)告中明確了三種方式，即“增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)”，體現(xiàn)了在土地、財(cái)政、規(guī)劃等方面給予的支持，具有導(dǎo)向作用。
規(guī)范長(zhǎng)租房市場(chǎng)
近兩年來，由于惡性競(jìng)爭(zhēng)、監(jiān)管不到位等原因，租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，部分長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)資金鏈斷裂，房東、租戶、金融機(jī)構(gòu)等多方權(quán)益受到損害，社會(huì)影響較大。
政府工作報(bào)告明確表示，要規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。這延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控，將成為今年的工作重點(diǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)是補(bǔ)齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國租賃市場(chǎng)經(jīng)過幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化。未來需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營機(jī)構(gòu)等方面不斷推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)。
城市更新擴(kuò)容
從舊改、棚改，到傳統(tǒng)商圈的升級(jí)、城市老舊空間的重新利用，近年來隨著我國城市發(fā)展速度的加快，城市更新的需求越來越大。
政府工作報(bào)告提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。2021年，將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，與2020年老舊小區(qū)改造實(shí)際完成4.03萬個(gè)相比，有所擴(kuò)容。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年約有30個(gè)省市公布了城市更新計(jì)劃，其中北上廣深四大一線城市都推出了舊城改造計(jì)劃。
城市更新成為新藍(lán)海，也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“下半場(chǎng)”的重要競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。為此，房企紛紛“涉水”，以免錯(cuò)失新市場(chǎng)的“門票”。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月，百強(qiáng)上市房企中，約有六成房企涉足城市更新。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然目前城市更新業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式和布局策略還有待商榷，但前瞻性的布局有利于房企搶占先機(jī)，有望迎來存量市場(chǎng)大趨勢(shì)下的第二增長(zhǎng)曲線。
