“之前遇到過經紀人吃公司手續(xù)費，公司只收1%，他收2%。”

這幾天，深圳樓市又發(fā)生一起轟動行業(yè)的中介吃差價被舉報，雙倍賠償購房者的案例。該案例曝光被中介套路吃差價后，買賣雙方如何維護自身權益，法院會如何判決等，在業(yè)內引起廣泛討論。

值得注意的是，3·15當日，深圳住建局又發(fā)布了嚴打造假買房的通知，指出對于弄虛作假、隱瞞真實情況，或提供虛假證明材料等方式申購商品住房者，深圳有關部門將對此類違法違規(guī)失信行為進行聯(lián)合懲戒，涉嫌違反治安管理法律法規(guī)的，依法移送公安機關處理。

吃60萬差價，賠120萬

據南方都市報報道，今年2月，李先生通過深圳德佑御瓏苑A店門店購買二手房，簽訂了合同。當時商定的房屋總價為1940萬元，并額外支付超21萬元的中介費。但其后來發(fā)現三方合同不一致，并了解到業(yè)主的交易底價為1880萬元，其中60萬元差價業(yè)主轉給了中介方。

本是暗箱操作，購房者李先生是如何發(fā)現被中介吃了差價？該事件一經曝光，有不少讀者對此充滿了疑惑。

“當初中介承諾這次交易的服務費就一個點，后來我找業(yè)主了解到，房屋的報價是2000萬元，底價是1880萬元。最終多賣的60萬元，他都轉給中介。”李先生在接受媒體采訪時表示。

德祐回應稱，據查，三方實際簽署的房屋買賣合同是一致的，合同中房價統(tǒng)一為1940萬元、傭金統(tǒng)一為21.34萬元，買賣雙方都知情且簽字。但在后來系統(tǒng)申報時，出現了傭金不一致的購房合同，這也是經紀人為規(guī)避公司規(guī)則，篡改了三方實際簽約的房屋買賣合同。

3月14日，德佑（天津）房地產經紀服務有限公司深圳分公司進行回應，稱經紀人私自進行暗傭操作，違反傭金費率管理規(guī)定，高于傭金費率報價簽約，對客戶履行120萬元的賠償。

不過，對上述三方簽訂承諾書、購房合同的多處細節(jié)，業(yè)內討論也產生了爭議。一位深圳資深中介分析稱，目前中介從業(yè)人員向客戶承諾的不吃差價，是承諾不吃房屋總價3個點以外的傭金差價。而在李先生的購房過程中，房屋總價1940萬元，按照傭金3個點，即便全部由業(yè)主支付，總傭金不應超過58.2萬元，但中介收了業(yè)主60萬元，超了1.8萬元，同時又收了購房者的傭金，可定義為吃差價。

深圳華商律師事務所律師周爭鋒表示，根據民法典第一百四十九條規(guī)定，第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。中介和業(yè)主的分成協(xié)議只要曝光了，就屬于中介和業(yè)主聯(lián)合起來欺詐買家，買家依法享有撤銷權。業(yè)主明明支付有傭金，在三方協(xié)議中業(yè)主說沒有支付傭金，明顯欺詐。

“同行告知被賺了差價”

在該事件曝光之后，深圳南山區(qū)資深中介小楊在接受鎂編采訪時表示，“不敢保證，總有一些不法分子。實際上，在行業(yè)中薅購房者羊毛，薅公司羊毛的也有，有些公司存在經紀人有房源不登記到公司系統(tǒng)的情況，自己賣，也就是業(yè)內常說的，藏盤！”

實際上，中介吃差價在信息并不對稱的早年間是十分常見的，即便隨著行業(yè)規(guī)范發(fā)展，不少大的中介機構主動推出陽光收費、透明收傭等，但這種現象仍屢禁不止。

現實中也有購房者被中介吃了差價，但并未像李先生一樣能得到賠償。“我也被中介吃過差價，跑到總部去追的，后來追回來了，沒有賠償，業(yè)務員也沒被炒。”

談起此前購房經歷，朱某表示，其購房時業(yè)主因在外地，提前做了公證，這邊是找了人假扮業(yè)主的弟弟見面，后來是同行告知其被賺差價了。

“得知被賺差價后，聯(lián)系上了賣家準備一起去找，大家分一分，結果賣家見面后失聯(lián)，打電話不接，所以我們直接殺到總部，當天就把錢拿回來了。”

現實中，也有吃差價不成，中介將買賣雙方起訴至法院的事件。

據人民法院報報道，沈某委托嘉興一房屋中介機構出售自己的一套房產，確定出售價格為122萬元。中介機構找到買家后告知沈某，因受讓方年邁體弱且系其員工家屬而不便于直接向其收取稅費、代辦貸款費用及中介費用，因此在簽訂合同時將交易價寫作126萬元，沈某在收到4萬元額外費用后交中介機構，用于為受讓方繳納稅費、代辦貸款費及中介費用。

事后，沈某得知，中介機構收下其轉的4萬元后，房屋產權過戶時涉及的各項稅費仍由受讓方承擔，也就是說，中介機構吃掉了4萬元差價。此后，買賣雙方與中介機構交涉，無果，便解除了房屋買賣合同。中介機構遂要求賣方支付中介費并承擔違約金。最終，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院駁回了中介機構的訴訟請求。

法院認為，作為中介機構的原告，營利方式主要是收取傭金或報酬，不得賺取差價。而事實上，本案中介機構在居間過程中向交易雙方隱瞞對方的真實報價，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中介機構的訴訟請求，法院不予支持。

合同不成立、無效、可撤銷

從以往法院公示案例來看，中介利用信息不對稱賺取差價、違背出賣意愿等簽訂出讓協(xié)議，被起訴后，可依法判決合同不成立、無效或可撤銷。

河南省登封市人民法院做出的一則判決案例顯示，房地產中介機構以70萬元與房主簽訂《房屋買賣協(xié)議書》后，轉手又以74萬元賣予買受人，從中牟利，最終買受人起訴了中介機構。

河南省登封市人民法院認為，中介利用具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，與出賣人簽訂房屋買賣合同，再加價轉賣給真實買受人從中牟利，損害了實際買賣雙方的締約選擇權，簽訂合同并非其真實意思表示，房屋買賣合同依法不成立。

法院曾判決可撤銷合同的案例是，出賣人李某明確表示希望中介機構結合行情實現自己利益最大化，不能賣給中介機構或其工作人員，否則自己的利益得不到保障。但是，在后續(xù)賣房過程中，李某發(fā)現買受人薛某與中介機構存在故意串通，且在交易中存在過錯，更為重要的是，買受人薛某是中介機構的財務人員。而這在業(yè)內常常能作為ABC單，既中介利用其自身員工名額，低價收購房源，短期內再高價賣出。

出賣人李某在知悉情況后，不同意繼續(xù)履行合同并主張撤銷合同合乎法律規(guī)定，提出撤銷合同的請求。河南省鄭州市中級人民法院認為，出賣人明確向中介機構表示不能將房屋出賣給中介機構或其工作人員，但中介服務機構故意隱瞞或者未披露對簽訂合同有重大影響的事實，利用雙方信息不對等而使出賣人在違背其真實意愿的情況下簽訂房屋買賣合同屬于可撤銷合同，故對李某提出請求予以支持。

而對于在買賣過程中，中介為獲取非正常的利益，通過全權委托公證和簽訂房地產買賣合同等合法形式，使房屋物權發(fā)生變動，獲取非正常的利益，損害了出賣人的利益，屬于以合法的形式掩蓋非法目的，簽訂的房屋買賣合同屬無效。

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝