中證君從多名中介處了解到，近一周以來，上海學(xué)區(qū)房市場情緒有所降溫，客戶明顯變少，帶看量和成交量均下滑，但掛牌價整體沒有變化。
業(yè)內(nèi)人士認為，新政未來可能有效降低部分區(qū)域?qū)W區(qū)房過熱的情況，但不大可能出現(xiàn)猛跌的現(xiàn)象，而是會慢慢走向價值回歸。
買賣方進入博弈階段
3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》。根據(jù)新政，上海的所有重點高中都要拿出一大部分招生名額，按照各區(qū)的中考人數(shù)比例，分配到各區(qū)。通俗一點來說，再“菜”的初中，只要成績好，就有機會上好高中。
受此消息影響，網(wǎng)傳上海知名雙學(xué)位小區(qū)梅園開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬。
中證君搜索發(fā)現(xiàn)，新政后梅園小區(qū)的確有個別房源降價。例如梅園三街坊一套50.58平方米的2室1廳房，于去年11月30日掛牌。新政發(fā)布后，鏈家、太平洋房屋紛紛修改房源報價，從新政前(3月12日)的840萬最終降至800萬，幅度近5%。若是從3月初最高點的900萬元計算，降幅超10%。
負責(zé)梅園二街坊一套33.63平方米房源(1室1廳，單價為21.35萬/平)的中介王雪(化名)告訴中證君，該房源之前掛牌價為725萬元，新政出臺后業(yè)主降價7萬元至718萬元，小區(qū)類似戶型年前成交都是在740萬-750萬元。數(shù)據(jù)顯示，該房源于2月4日掛牌，近7日該房源共帶看4次(總帶看16次)，目前已有兩人出價。
不過，降價或許只是個別現(xiàn)象。“新政以來，梅園學(xué)區(qū)房暫時還沒有出現(xiàn)價格整體下降的情況。”王雪說。
一名負責(zé)浦東片區(qū)的中介李磊(化名)亦告訴中證君，“我這邊的學(xué)區(qū)房掛牌價沒有太大變化，也沒怎么降價，就是不漲了。過完年后基本上就沒有客戶來看學(xué)區(qū)房了，現(xiàn)在更少，沒有什么人買，大家都是買漲不買跌，以后炒作學(xué)區(qū)房肯定不香了！”
另一大學(xué)區(qū)房聚集地徐匯區(qū)的情況也大致相同。徐匯區(qū)一房地產(chǎn)中介負責(zé)人張璇稱，目前她負責(zé)的學(xué)區(qū)房掛牌價沒有變化，但明顯客戶少了，都是房東來咨詢新政的影響有多大，“房東一般要等到?jīng)]啥客戶看房子，自己急了，才會愿意降價。”
對此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，“價格沒有變化是因為市場成交不多，已經(jīng)掛牌出來的業(yè)主可能也不急著賣，現(xiàn)在買方和賣方處于博弈階段。不過，市場對于學(xué)區(qū)房預(yù)期已經(jīng)下降，接下來學(xué)區(qū)房應(yīng)該會進入回歸本身應(yīng)有價值的過程。”
告別“瘋漲”回歸理性
2020年是上海學(xué)區(qū)房漲幅較大的一年，熱度爆棚。
易居研究院挑選了上海大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個學(xué)區(qū)相對熱的區(qū)域塊進行分析。數(shù)據(jù)顯示，2019年這三個區(qū)域的價格比較穩(wěn)定。而到了2020年，尤其是二季度開始，這三個區(qū)域的價格明顯上漲，出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房價哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。
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根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米。易居研究院表示，此類房漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續(xù)價格下跌，則容易給購房者帶來各類風(fēng)險。
2021年1月，上海學(xué)區(qū)房市場熱度依舊不減。中證君此前了解到，1月中下旬，上海多個區(qū)域的學(xué)區(qū)房已經(jīng)觸達天價。例如，去年12月中旬，徐匯區(qū)某小區(qū)成交一套30來平方米的雙學(xué)區(qū)房，價格410萬元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價格又漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最后498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，新政出臺后有助于在一定程度上弱化學(xué)區(qū)房的屬性、遏制學(xué)區(qū)房的熱度，或帶來格局上的變化。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦認為，此次上海教改新政，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，進而促進過熱的小學(xué)和初中學(xué)區(qū)房降溫，從而促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
