房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的降溫,正在帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)頹勢(shì)。
國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年7月,全國70大中城市中,新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月有所減少,環(huán)比下降的城市數(shù)量增多??傮w而言,70城市房?jī)r(jià)繼續(xù)向高點(diǎn)攀升,但平均漲幅連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)收窄。其中,二線城市漲幅明顯,并全面占領(lǐng)漲幅榜。
此前的一天,上海市靜安區(qū)的一宗住宅用地以110.1億元的價(jià)格拍出,可售樓面價(jià)超過14萬元/平方米,打破了中國土地單價(jià)紀(jì)錄。
在資產(chǎn)荒的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“吸金”能力愈加強(qiáng)大。分析人士指出,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下行周期,但若經(jīng)濟(jì)形勢(shì)難有明顯改觀,這種“吸金”功能將會(huì)極大對(duì)沖房?jī)r(jià)增速下滑的壓力。且由于錄得較好的銷售業(yè)績(jī),房企亦缺乏降價(jià)的動(dòng)力。
二線城市兇猛
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,全國70個(gè)大中城市中,7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有51個(gè),比上月減少4個(gè);持平的城市有3個(gè),比上月減少2個(gè);下降的城市有16個(gè),比上月增加6個(gè)。
總體來看,70城市房?jī)r(jià)的平均環(huán)比漲幅正在縮小。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),7月全國70大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.72%,已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)收窄。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此的解讀為,“收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市,其余城市環(huán)比變化不大。”
但同比來看,由于去年同期基數(shù)較低的緣故,70城市新建商品住宅價(jià)格上漲6.35%,漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。
這種變化趨勢(shì),與近期市場(chǎng)交易的降溫密不可分。數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,全國商品房銷售面積同比增長(zhǎng)26.4%,銷售金額同比增長(zhǎng)39.8%。兩者的增速同樣連續(xù)3個(gè)月回落,并創(chuàng)今年以來的新低。
分城市看,在上海、深圳等樓市明顯降溫后,二線城市已全面占領(lǐng)房?jī)r(jià)“漲幅榜”。7月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十的城市中,僅有深圳一個(gè)一線城市,且深圳以2.0%的漲幅位居末位。漲幅最高的廈門,達(dá)到4.6%,天津、石家莊、武漢、無錫等城市的房?jī)r(jià)漲幅均已全面超過一線城市。
即使占據(jù)交易主體的二手房?jī)r(jià)格,漲幅榜前五名也分別被合肥、南京、廈門、杭州、武漢所占據(jù),合肥漲幅達(dá)到最高的3.2%。上海、深圳、北京則分列第八到第十位。
事實(shí)上,從今年4月開始,廈門、合肥、南京就牢牢占據(jù)新房?jī)r(jià)格漲幅榜的前三位,只是位置不斷變換。再加上未被納入官方統(tǒng)計(jì)的蘇州,被業(yè)界稱為房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。
一線城市不再“領(lǐng)漲”,原因主要在于政策層面。今年3月,上海、深圳出臺(tái)“加強(qiáng)版限購令”,并降低信貸杠桿,北京也表態(tài)打擊樓市“加杠桿”的行為,此舉導(dǎo)致一線樓市迅速降溫,并使得樓市資金向熱點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移。
相比之下,雖然南京、蘇州等二線城市也在年初出臺(tái)調(diào)控政策,但力度明顯不足,加之庫存告急、地王頻出,這些城市的房?jī)r(jià)也進(jìn)入暴漲模式。今年7月底和8月初,廈門、南京、蘇州又出臺(tái)一輪調(diào)控政策,但業(yè)界認(rèn)為,其對(duì)房?jī)r(jià)的遏制作用,仍需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。
資本向其他二線城市外溢
盡管業(yè)界普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到下行周期,未來市場(chǎng)交易量下滑也將不可避免,但在“資產(chǎn)荒”的特殊背景下,這種邏輯正在受到挑戰(zhàn)。
數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全國固定資產(chǎn)投資增速為8.1%,民間固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)2.1%,兩者均創(chuàng)多年來新低,差距也拉大到6個(gè)百分點(diǎn)。這也說明,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的局面正在影響投資信心,尤其是社會(huì)資本的信心。
同期,低利率的貨幣環(huán)境,則促使各路資金尋找出路,并流向相對(duì)穩(wěn)健的房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù),7月新增人民幣貸款4636億元。從貸款類別看,住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加4773億元。也即,新增貸款幾乎全部流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整、經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,特別是“去產(chǎn)能”、“去杠桿”背景下,企業(yè)總體信貸需求沒有住戶部門那么旺盛。這也被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)“吸金”的原因所在。
按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn),這種“吸金”功能,將在很大程度上提高房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格,并對(duì)沖房?jī)r(jià)增速下滑的壓力。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),今年4月至7月,70大中城市新房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅分別為1.06%、0.86%、0.73%、0.72%,與5月和6月相比,7月的收窄幅度已明顯減小。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還指出,由于房企在前7月普遍錄得較好的銷售業(yè)績(jī),因此下半年可能有非常強(qiáng)烈的漲價(jià)需求。
這些因素都決定了,即使市場(chǎng)降溫,房?jī)r(jià)增速也不會(huì)出現(xiàn)過快地收窄。且近期福州、武漢、南寧接連出現(xiàn)的高價(jià)地也表明,隨著一批“強(qiáng)二線城市”從嚴(yán)調(diào)控,資本正在向其他的二線城市外溢,并可能推動(dòng)這些城市的房?jī)r(jià)上漲。
而那些經(jīng)濟(jì)不振、供應(yīng)過剩的城市,則會(huì)繼續(xù)被資本遺忘,從而加劇市場(chǎng)的分化效應(yīng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),在7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的16個(gè)城市中,以三線城市為主,其中有6個(gè)位于東北三省,6個(gè)位于中西部地區(qū)。