其實，房價漲也正常，降也正常。自房地產(chǎn)市場化以來，房價基本上是漲的，也就是說，我國的房地產(chǎn)市場還沒真正經(jīng)歷過一波實質(zhì)性漲跌周期。從市場角度來看，有漲有跌是很正常的。但與之前調(diào)控政策不同的是，本屆政府提出“房住不炒”、差異化調(diào)控政策之后，不僅房地產(chǎn)政策翻烙餅的現(xiàn)象基本沒有了，而且是越來越嚴(yán)，越來越精準(zhǔn)。在此背景下，房價出現(xiàn)兩極分化。有的地方在漲，有的地方在跌，這也符合房地產(chǎn)的價值規(guī)律：地段、地段、地段。

　　從區(qū)域市場來看，也是如此。一線城市、熱點城市雖然還在上漲，但漲幅也已收窄。之所以與三四線城市比，房價還有不小的漲幅，主要還是這些城市經(jīng)濟發(fā)展強勁，有錢人相對較多，因此，還是有剛需和改善性需求。同時，也有輸入性通脹的影響。一般來說，利率與房價走勢應(yīng)該是相反的。但是，去年以來，在我國利率持續(xù)走高的情況下，深圳、東莞、廣州、上海等市房價卻持續(xù)上漲，漲幅普遍超過20%。原因就在于美國貨幣持續(xù)放水，全球資產(chǎn)價格水漲船高，作為資產(chǎn)配置的房地產(chǎn)，也迎來普漲。土耳其、俄羅斯房價漲幅超20%；美國、英國、加拿大、日本、巴西、韓國等國家的房價整體漲幅也遠(yuǎn)超我國。

　　2016年以來，我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策從“控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險”到對房企劃出“三條紅線”和對金融機構(gòu)劃出“兩條紅線”，轉(zhuǎn)向“強硬去杠桿”，金融調(diào)控已成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要方向。但總有人挖空心思鉆空子，疫情后的經(jīng)營貸貼息優(yōu)惠政策就給了某些“有心人”可乘之機。3月23日，“北京自查發(fā)現(xiàn)3.4億經(jīng)營貸流入樓市”的消息沖上熱搜。3月26日晚間，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知，明確要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得為購房人提供或與其他機構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。很顯然，一線城市房價堅挺還有違規(guī)資金入市助燃的作用。

　　與一線城市“房堅強”相比，缺少外力推動的三四線城市房地產(chǎn)市場已是一片哀鴻，特別是環(huán)京區(qū)域。除唐山外，河北各地樓市2020年價格都有所下調(diào)，其中，三河市、涿州市、固安縣等環(huán)京樓市熱點區(qū)域，房價近4年來持續(xù)下降，銷量低位徘徊，如香河房價從2017年起，平均每半年每平方米就降價1000多元。涿州不少樓盤已經(jīng)從2017年3月時的每平方米2萬多元，下降到了1萬元左右。高碑店高鐵附近的房價由2017年每平方米超過1萬元下降到目前的6500元。

　　有的房源出現(xiàn)“資不抵債”情況，已有購房者發(fā)布相關(guān)信息，稱接手人只需承擔(dān)剩余貸款及利息即可將房產(chǎn)免費贈送。但如果房價跌幅超過30%，對于所謂的接手者來說，購置新房的成本會更低，沒有任何實惠，基本沒有人“接盤”。環(huán)京區(qū)域部分“五證齊全”的房企，因近年來銷量慘淡導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，項目成了爛尾樓。若樓市持續(xù)低迷，可能還會有房企在資金方面壓力增大甚至破產(chǎn)。個別三四線城市樓市崩盤是完全可能的。因為很多房地產(chǎn)很熱的三四線城市，尤其是環(huán)京區(qū)域，投資客本來就多，在限購后，靠本地需求支撐不起那么大的市場，城市經(jīng)濟又不如一線城市活躍，那些高點買房的人，難免高位套牢，在房價下降情況下，成為負(fù)翁也是完全可能的。

　　在堅持“房住不炒”的前提下，去年中央經(jīng)濟工作會議提出要著力解決大城市的住房問題，其遵循的基本邏輯是政府的歸政府，市場的歸市場。目前大城市的房價，無論是絕對房價還是相對房價都比較高，其中不乏違規(guī)資金入市等非市場因素，因此，政府?dāng)嗳怀鍪质潜仨毜模c此同時，那些房價上漲過快又沒支撐的三四線城市，對于那些投資客，政府不會施以援手，只能是自己釀的苦酒自己喝。