文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者章程 通訊員倪麗珠

　　認(rèn)定是否“跳單”

　　關(guān)鍵主要有4點(diǎn)：

　　“跳單”一般是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方在通過(guò)房產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)選定房源或與買(mǎi)賣(mài)雙方取得聯(lián)系后，為規(guī)避或減少傭金，又通過(guò)其他中介公司或買(mǎi)賣(mài)雙方直接完成交易的行為。

　　①中介機(jī)構(gòu)的委托權(quán)限，是一般代理還是獨(dú)家代理；

　?、谥薪闄C(jī)構(gòu)是否提供了房源信息或成交機(jī)會(huì)，并且積極履行居間義務(wù)；

　　③委托人是否利用了中介機(jī)構(gòu)提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)等條件，卻繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)直接與賣(mài)方簽約；

　?、芪腥耸欠翊嬖谝云谶_(dá)到不支付或少支付中介費(fèi)的惡意目的。

　　基本案情：中介被“跳單” 告上法院索賠

　　2019年3月20日，在鏈某廣州分公司提供居間服務(wù)下，賣(mài)方與買(mǎi)方陳某、李某簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同（鏈某版）》。同日，買(mǎi)賣(mài)雙方分別作為甲方與乙方鏈某廣州分公司簽訂《居間代理服務(wù)合同》，約定基于乙方為甲方提供的居間服務(wù)，并促成簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同（鏈某版）》，賣(mài)方同意向乙方支付房地產(chǎn)咨詢及買(mǎi)賣(mài)代理費(fèi)24900元，買(mǎi)方同意向乙方支付房地產(chǎn)咨詢及買(mǎi)賣(mài)代理費(fèi)20000元。

　　不料，2019年3月28日，賣(mài)方與陳某、李某簽訂《解除合同協(xié)議書(shū)》，雙方協(xié)商一致同意解除此前簽訂的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。2019年3月28日下午，賣(mài)方又與陳某、李某辦理網(wǎng)上交易手續(xù)并簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，落款日期為2019年4月25日，房?jī)r(jià)款約定為166萬(wàn)元，選擇自行交割的方式交割房款，并于2019年4月25日向房管局提交廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記。

　　獲知買(mǎi)賣(mài)雙方私下又進(jìn)行交易的情況后，鏈某廣州分公司為此向法院起訴陳某、李某，請(qǐng)求判令支付傭金及違約金。此外，鏈某廣州分公司就本次居間交易糾紛另行起訴了賣(mài)方。

　　買(mǎi)方辯稱，因鏈某廣州分公司不同意修改雙方居間合同內(nèi)關(guān)于居間服務(wù)費(fèi)付款時(shí)間與次數(shù)并簽訂補(bǔ)充協(xié)議之緣故，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，遂決定解除合同。而且，由于賣(mài)方前期在多家中介公司放盤(pán)，在另一中介公司居間下，雙方到另一中介公司另行訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共計(jì)1萬(wàn)元。

　　法院判決：買(mǎi)方支付中介費(fèi)2萬(wàn)元及違約金

　　本案經(jīng)番禺區(qū)法院審理后，判決被告陳某、李某向鏈某廣州分公司支付代理費(fèi)20000元及違約金。

　　法院指出，本案中，被告陳某、李某聲稱其與賣(mài)方均不同意在網(wǎng)簽前全額支付傭金，經(jīng)協(xié)商未果與賣(mài)方簽訂《解除合同協(xié)議書(shū)》，并以解除合同為由要求鏈某廣州分公司不再跟進(jìn)。但在解除合同后，陳某、李某與賣(mài)方另行簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，另行簽訂的合同中，房款總金額、首付款及按揭金額等均與《存量房買(mǎi)賣(mài)合同（鏈某版）》一致，買(mǎi)賣(mài)雙方在不到半個(gè)小時(shí)內(nèi)，完成退付定金及再次支付定金的過(guò)程，且于解除合同不到一個(gè)月內(nèi)即向房管局提交廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表，完成了不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記，足以說(shuō)明陳某、李某與賣(mài)方協(xié)議解除合同并非各方真實(shí)意思表示，而僅僅是為規(guī)避中介代理費(fèi)。

　　雖然陳某、李某抗辯由于賣(mài)方前期在多家中介公司放盤(pán)，雙方在另一中介公司居間下另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付傭金，但未能提供證據(jù)證實(shí)該中介公司同時(shí)也掌握了案涉房屋的房源信息，以及合理解釋該中介是如何同時(shí)獲知買(mǎi)賣(mài)雙方信息的，故對(duì)于其上述抗辯理由，法院不予采納。

　　法官說(shuō)法：買(mǎi)賣(mài)需誠(chéng)信 “跳單”不可取

　　番禺區(qū)法院民三庭一級(jí)法官余珣指出，“反跳單”條款具有存在合理性。房屋交易市場(chǎng)中最有價(jià)值的資源在于意向房屋的地理位置、戶型以及房主聯(lián)系方式等各種信息。一般情況下，買(mǎi)房人在簽署“反跳單”條款之前或者之后，已經(jīng)享受到一定的居間服務(wù)，通常獲得了有關(guān)意向房屋的基本信息。如果允許買(mǎi)房人利用中介機(jī)構(gòu)提供的信息購(gòu)買(mǎi)房屋而不支付相應(yīng)費(fèi)用，對(duì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)并不公平。

　　依據(jù)2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)民法典》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。本案中，法院根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則依法判決買(mǎi)家向居間人支付代理費(fèi)及違約金，闡釋了“堅(jiān)持誠(chéng)信為先，保障利益衡平”的司法理念，對(duì)當(dāng)事人不講誠(chéng)信、違背契約精神的行為予以否定和堅(jiān)決遏制。