蒙眼狂奔式加碼投資，債務違約牽一發(fā)動全身，千億元量級房企深陷資金鏈困局，已不是孤案。在“三道紅線”等融資政策趨緊的強壓下，房企整體融資規(guī)模正在緊縮，不少房企都在尋求表外融資渠道，但這同樣受到了監(jiān)管層的關注。

　　據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份，40家典型上市房企共完成融資440.91億元，環(huán)比下降28.48%，同比下滑27.40%?？傮w來看，在當前的融資環(huán)境下，“找錢”很難，找到低成本資金更難。

　　“監(jiān)管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目等多重因素，造成5月份房企融資規(guī)模驟降。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，在房企融資渠道整體收緊環(huán)境下，一些非標類融資將成為重點監(jiān)管的對象。不同陣營、不同體質(zhì)的房企在融資成本上分化將會加劇，融資市場對中小型房企的友好度或?qū)⑦M一步下降。

　　部分涉房ABS融資被叫停

　　“房企融資驟降是多方因素共同作用造成的，一是監(jiān)管政策環(huán)境趨緊，‘三道紅線’制約下，房企對自身負債增速有一定控制；二是資金需求前置，由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份進行，房企會提前部署資金調(diào)度。而進入5月份后，由于該月需要償還到期債務規(guī)模回落，房企償債遇短暫‘喘息期’，融資需求階段性放緩；三是境外5月份美元債收益多數(shù)下跌，其中地產(chǎn)債跌幅較大，這都影響到房企融資動作。”潘浩向記者表示，此外，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項目，其中不乏涉房類項目，同時釋放出監(jiān)管進一步趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時間將被延長，預期將會影響當月以及后期房企境內(nèi)的發(fā)債節(jié)奏。

　　不得不說，在傳統(tǒng)融資長期受限的環(huán)境下，近年來不少房企都加大了供應鏈融資等表外融資渠道的籌錢規(guī)模，但此番多個涉房類ABS項目被叫停之后，更加劇了房企融資壓力。

　　“在‘三道紅線’強壓下，不少房企都將目光轉向表外融資渠道，供應鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。”同策研究院黃鈺騁認為，但5月份監(jiān)管力度不斷加壓，讓表外負債無所遁形。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行160支，總發(fā)行規(guī)模975.97億元，同比上升65.14%。其中，有107支供應鏈ABS產(chǎn)品，規(guī)模達575.33億元，占比59.0%。但資產(chǎn)證券化融資，特別是供應鏈ABS產(chǎn)品的快速增長，引起了監(jiān)管層注意，5月初，基金業(yè)協(xié)會近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應鏈類產(chǎn)品，加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管及防風險力度。

　　受此影響，陽光城、金科股份等公司均未發(fā)行計劃中的供應鏈類產(chǎn)品和資管類產(chǎn)品。6月初，又一上市房企3.9億元購房尾款ABS發(fā)行“終止”，預計6月份將保持對ABS類融資的監(jiān)管力度。

　　黃鈺騁認為，這或?qū)⒌贡品科罂s短回款周期，增強運營能力，多元發(fā)展以應對融資困境。比如，5月份房企股權融資占比略有回升，主要原因是雅樂居集團的附屬公司雅生活智慧城市服務股份有限公司配售新H股。當前房企股權融資相對受限較小，其地位極有可能在未來凸顯，未來或?qū)⒂瓉碛忠惠喎植鹕鲜袩岢薄?/p>

　　強促銷緩拿地?，F(xiàn)金流

　　對于未來地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的預期，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，融資環(huán)境持續(xù)收緊，渠道限制越來越多，開發(fā)商資金鏈將會持續(xù)偏緊。在這種大趨勢下，保障現(xiàn)金流充裕是重要任務。

　　在劉水看來，一是加大促銷，加快銷售回款；二是謹慎拿地，放緩拿地節(jié)奏；三是開拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。他表示，據(jù)中指院監(jiān)測，2021年一季度房地產(chǎn)綠色債券發(fā)行規(guī)模約為153.0億元，占2020年房地產(chǎn)綠色債券規(guī)模296.8億元發(fā)行量的51.5%，房地產(chǎn)綠色金融發(fā)展迅速。

　　“一方面，各房企積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強融資合作。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，另一方面，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，可用部分長期貸款替代短期貸款，減輕短期還款壓力，保證較強的資金流動性。同時，房企要加大營銷力度，加速銷售回款。

　　“目前房企最常見保證現(xiàn)金流的方式是加強銷售回款率，這種‘開源’的方式較為積極，同時也會采用減少拿地、調(diào)整新開工節(jié)奏，項目減配、降低管理、銷售費用等‘節(jié)流’的方式。” 潘浩表示。