為了穩(wěn)定股價不少房企開啟大規(guī)?；刭徆善毙袆?，統(tǒng)計顯示，2021年以來，已有包括華僑城A、美好置業(yè)、宋都股份、中國金茂、中國奧園等在內(nèi)的超20家房企先后發(fā)布了股份回購或擬回購方案。同時，也有房地產(chǎn)相關(guān)上市公司發(fā)布了股東增持或股票回購計劃，僅5月份就先后有九龍倉集團(tuán)、美凱龍、建業(yè)地產(chǎn)、時代鄰里等多家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司發(fā)布了股東增持或股票回購計劃。

　　盈利下滑拿地意愿降低

　　從房地產(chǎn)行業(yè)整體來看，平均毛利率從高點35%下滑至目前的23%，平均歸母凈利率從高點10%下滑至目前的4%，而且從近期拿地來看，部分房企甚至做好了1%-2%凈利率的準(zhǔn)備。

　　盈利能力下滑疊加資金鏈緊張，房企在拿地上漸趨于謹(jǐn)慎，2021年1-5月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積累計同比下降7.5%，當(dāng)月同比下降31.6%。拿地金額方面也出現(xiàn)明顯下滑，2021年1-5月拿地金額累計同比下降20.5%，當(dāng)月同比下降0.3%。

　　另一方面銷售端依然火熱，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年同期增長19.6%。商品房銷售額70534億元，增長52.4%；比2019年同期增長36.2%。銷售端火熱與拿地端乏力形成鮮明對比，表明房企銷售高增長、資金來源充足，但仍不愿意加大力度拿地。

　　調(diào)控升級行業(yè)發(fā)展迎來變局

　　2021年上半年，各地政府落實城市主體責(zé)任，因城施策、綜合施治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等24個城市相繼升級調(diào)控，主要涉及升級“四限”、增加房地產(chǎn)交易稅費、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。上海更是上半年房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，上半年連續(xù)7次加碼調(diào)控。

　　更為重要的是，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺，效果日漸顯現(xiàn)。根據(jù)銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低，6家大型國有銀行全部實現(xiàn)集中度下降。核心一、二線城市以及熱點三、四線城市，紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長現(xiàn)象。

　　信貸資金用途合規(guī)性審查趨嚴(yán)，謹(jǐn)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。截至6月份，北京、上海和廈門自查發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)金額超25億元。而重慶、內(nèi)蒙古、廣州、深圳等多地監(jiān)管部門，就“過橋貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)約談相關(guān)部門，監(jiān)管對象擴(kuò)展到非銀行類金融機(jī)構(gòu)。

　　受信貸收緊影響，2月開始，全國房貸利率止跌回升，并趨勢性上移。5月份，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

　　房企要向管理要效益

　　房企從告別土地紅利、金融紅利時代，進(jìn)入管理紅利時代，市場的轉(zhuǎn)變倒逼著企業(yè)向管理要效益。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從2020年1月份到7月份，TOP50房企中僅有10家房企進(jìn)行了組織架構(gòu)變革，但自8月份三道紅線發(fā)布以來，有17家房企在組織架構(gòu)上進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。

　　整體來看，房企組織變革主要圍繞總部精簡、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線調(diào)整三大主題；精簡、聚焦、降本為房企變革的目的。

　　總部層面，萬科地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、新城控股均沿著精簡架構(gòu)、扁平化管理的思路對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。

　　比如，近日萬科將集團(tuán)職能部門即“研究與開發(fā)專業(yè)工會”部門遷出深圳總部，與此同時總部員工減少30人，將近集團(tuán)總部員工的五分之一；正榮地產(chǎn)將營銷中心從總部剝離出來，單獨成立營銷公司；新城控股則是將總部相似職能部門進(jìn)行合并，合并后成立四大新職能中心。

　　區(qū)域公司方面新增、裂變與合并并行，動態(tài)調(diào)整是當(dāng)前行業(yè)變革主題。2020年8月，中梁控股宣布將原中梁地產(chǎn)南方區(qū)域集團(tuán)升級為中梁粵港澳發(fā)展集團(tuán)，2020年末，中梁控股相繼成立長三角發(fā)展集團(tuán)、京津冀發(fā)展集團(tuán)。

　　2020年10月，碧桂園啟動新一輪組織人事調(diào)整，將73個區(qū)域公司裂變成100個左右，祥生控股將蘇寧皖區(qū)域調(diào)整為連宿、蘇南、宣城、合肥4個事業(yè)部；華潤置地將華南大區(qū)將拆分為深圳大區(qū)和華南大區(qū)。

　　整體來看，隨著土地、金融和人口紅利的逐步消失疊加宏觀層面不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低增長、低利潤的長周期。行業(yè)銷售利潤下滑，提高人均效能、向經(jīng)營管理要效益成為房企新的突破口，諸多房企開始從“粗放經(jīng)營”走向“精細(xì)化管理”。司馬巖