深圳、成都、上海、西安……越來(lái)越多城市著手調(diào)控二手房?jī)r(jià)格——或設(shè)置二手房參考價(jià)，或?qū)炫苾r(jià)進(jìn)行核驗(yàn)，讓價(jià)格過(guò)高的房源無(wú)法對(duì)外展示，倒逼報(bào)價(jià)回歸理性。
多地為二手房設(shè)價(jià)格上限
“如果你的掛牌價(jià)超過(guò)了這個(gè)價(jià)格，那你的房子就不能掛在外網(wǎng)上，買房人看不到。”上海鏈家的一位經(jīng)紀(jì)人向記者介紹。
幾天前，上海對(duì)外宣布將對(duì)二手房掛牌價(jià)核驗(yàn)。多位中介經(jīng)紀(jì)人均表示，目前政府部門還在擬定每個(gè)小區(qū)的價(jià)格，據(jù)傳近期就將正式實(shí)施，中介一方對(duì)于限定價(jià)格也都在猜測(cè)中。
這不是地方政府首次對(duì)二手房掛牌價(jià)出手。近一段時(shí)間以來(lái)，上海、西安、成都、深圳等多地都開(kāi)始對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行更為明確的管控。過(guò)去，政府部門對(duì)住宅價(jià)格的限定更多集中于新房。
“近期我市部分區(qū)域二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)格混亂、哄抬房?jī)r(jià)、部分業(yè)主‘抱團(tuán)漲價(jià)’等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，為提高二手住房信息透明度、促進(jìn)理性交易，借鑒深圳等城市的做法，我市擬建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。”成都市此前對(duì)外道出了建立二手房參考價(jià)機(jī)制的原因。
不能回避的是，二手房交易占比在越來(lái)越多的城市明顯攀升，尤其北京等一線城市已經(jīng)正式進(jìn)入了存量房時(shí)代。從近幾年的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京二手房交易已經(jīng)占到全年住宅交易的70%以上。這些城市的二手房?jī)r(jià)格倘若不理性地增長(zhǎng)，必然會(huì)攪動(dòng)整個(gè)住宅市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，最近幾個(gè)月，全國(guó)超過(guò)20座城市發(fā)布了針對(duì)二手房中介行為規(guī)范、二手房業(yè)主限價(jià)措施。
管控有利于改變市場(chǎng)預(yù)期
幾天前，成都發(fā)布了新一批二手房成交參考價(jià)格表，這是成都兩個(gè)月以來(lái)發(fā)布的第二批小區(qū)。兩份名單中，每個(gè)小區(qū)都會(huì)有一個(gè)均價(jià)限定，最高的中大文儒德小區(qū)參考價(jià)為3.93萬(wàn)元。
但記者在多個(gè)房產(chǎn)信息平臺(tái)上查詢發(fā)現(xiàn)，被列入這份名單的諸多小區(qū)所展示的房源都不多，甚至有的小區(qū)“在售房源”中只有地下車位。在某平臺(tái)上，錦江區(qū)天地云庭的房源只有兩套，掛牌均價(jià)都在2.061萬(wàn)元參考線下。“這個(gè)小區(qū)的在售房源，我手上有七八套，但大部分均價(jià)高于參考線，不能對(duì)外展示。如果有客戶來(lái)咨詢，我們也會(huì)介紹。”成都一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，不能對(duì)外展示，成交的機(jī)會(huì)自然就會(huì)減少。
以該小區(qū)一套81.78平方米的兩居室為例，目前掛牌價(jià)為168萬(wàn)元。但該經(jīng)紀(jì)人介紹，未對(duì)外展示的房源價(jià)格大多在180萬(wàn)元以上，業(yè)主定價(jià)主要依據(jù)三個(gè)月前出售的一套同戶型房源，“年初以來(lái)價(jià)格不斷上漲，到4月份達(dá)到頂點(diǎn)，均價(jià)2.2萬(wàn)元。”他說(shuō)，價(jià)格上漲招致了政府更嚴(yán)格的調(diào)控，目前來(lái)看價(jià)格已經(jīng)基本穩(wěn)定了下來(lái)，成交量也有所下降。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，二手房的交易價(jià)格對(duì)于樓市走勢(shì)與市場(chǎng)預(yù)期的影響不言而喻，因此將二手房加入管控內(nèi)容是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的必要之舉。
熱點(diǎn)城市見(jiàn)效 價(jià)格有望平穩(wěn)
縱觀過(guò)去幾輪樓市調(diào)控，地方政府對(duì)于二手房的管控，更多是采取信貸手段，抬升首付比或者貸款利率，短期內(nèi)產(chǎn)生量減價(jià)跌的效果。
“但直接對(duì)二手房?jī)r(jià)格的管控過(guò)去是空白地帶，不能忽略的是，二手房炒作套利影響樓市穩(wěn)定。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，越來(lái)越多城市出手管控傳遞了一個(gè)信號(hào)——二手房市場(chǎng)里盲目定價(jià)也是要被管控的。
近來(lái)多地對(duì)二手房的調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)效。張大偉分析，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳連續(xù)2個(gè)月下調(diào)。上海也出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，二手房?jī)r(jià)格6月份環(huán)比上漲城市數(shù)量為48個(gè)，是年內(nèi)最低。“出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要是各地密集二手房?jī)r(jià)格管控出現(xiàn)了效果，一二線熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格有望平穩(wěn)。”他說(shuō)。
不過(guò)，一些出現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格管控中的鉆漏洞行為需要被注意。柏文喜說(shuō)，新房市場(chǎng)曾出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商紛紛將新房實(shí)際成交價(jià)分為房?jī)r(jià)、裝修費(fèi)、代理傭金等多個(gè)部分進(jìn)行交易。“未來(lái)要真正做好二手房市場(chǎng)調(diào)控，還要在市場(chǎng)供求、土地政策、建設(shè)規(guī)劃、貨幣與信貸政策等方面著手來(lái)綜合發(fā)力。”
