多城房貸利率上行、百?gòu)?qiáng)房企單月銷售負(fù)增長(zhǎng)、地產(chǎn)債券凈融資連續(xù)為負(fù)……今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的頻率高、力度大、范圍廣，效果在7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)中已有所體現(xiàn)。

　　專家表示，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制全面落實(shí)背景下，全方位立體式的調(diào)控威力不可小覷，成交降溫、價(jià)格趨穩(wěn)是大趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。新形勢(shì)下，加杠桿擴(kuò)規(guī)模策略已不可取，房企需轉(zhuǎn)變思路，合理投資，降速增質(zhì)，做好產(chǎn)品、提高品質(zhì)。

　　成交降溫

　　量是價(jià)的先行指標(biāo)，量穩(wěn)了，價(jià)穩(wěn)往往也就不遠(yuǎn)了。剛過去的7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一大新變化——成交降溫、銷售下滑，引起不少關(guān)注。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月，典型城市商品住宅成交熱度回落，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2420萬平方米，環(huán)比下降11%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降12%，較2019年同期降幅也有2%。

　　房企銷售的數(shù)據(jù)也印證了樓市成交降溫?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比下降33%，降幅較往年有所擴(kuò)大，而從同比來看，7月百?gòu)?qiáng)房企單月成交業(yè)績(jī)也下降8.3%，首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　“今年第二季度以來，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪食掷m(xù)放緩趨勢(shì)。這主要是受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市市場(chǎng)調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析稱。

　　丁祖昱表示，7月百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期水平，有不少房企業(yè)績(jī)的環(huán)比降幅甚至超過35%，包括部分龍頭房企。“預(yù)計(jì)8月供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快，成交也難有實(shí)質(zhì)性改善，房企將更加努力地備戰(zhàn)‘金九銀十’。”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，今后幾個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)收窄。

　　組合拳見效

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市成交降溫，不只是供應(yīng)的問題，從需求端來看，熱點(diǎn)城市的限購(gòu)政策和房地產(chǎn)金融政策的疊加效果正在顯現(xiàn)。

　　近日，上海地區(qū)上調(diào)房貸利率，首套房利率由原來的4.65%調(diào)整至5.00%，二套房利率從5.25%上調(diào)至5.70%，調(diào)整幅度不小，足見調(diào)控決心。此外，杭州、廣州、佛山等熱門城市今年也多次上調(diào)房貸利率。根據(jù)貝殼研究院報(bào)告，截至7月20日，佛山地區(qū)有銀行首套房組合貸利率高至7.35%，商貸利率為6%至6.2%。

　　易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，重點(diǎn)城市均有收緊房貸和上調(diào)貸款利率的可能性，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫。與此同時(shí)，房企融資的“三道紅線”也在持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，倒逼房企降杠桿。

　　據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，今年前7月，房企境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4395億元，同比下降約3%。房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債市融資自5月以來增速持續(xù)下滑。境外融資方面，前7月房企累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。

　　有機(jī)構(gòu)指出，“三線四檔”與房地產(chǎn)貸款集中度管理的調(diào)控效果明顯，房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模的狀況已持續(xù)數(shù)月。從7月來看，境內(nèi)外到期房地產(chǎn)債券約1158億元，凈融資為-210億元，資金對(duì)房企行為的約束越來越明顯。

　　房企須謀變

　　“‘三道紅線’下，房企要降低資產(chǎn)負(fù)債率，就必須將預(yù)收款盡快結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。而銀行實(shí)施貸款集中度后，房企外源融資開始緊縮，對(duì)銷售回款的依賴度進(jìn)一步上升。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金各項(xiàng)來源中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的占比已超過50%，發(fā)債和貸款的占比明顯下降。

　　李宇嘉表示：“要增加銷售回款，除繼續(xù)加快賣房外，還要加快竣工，取回監(jiān)管賬戶里的預(yù)售資金。另外，還要加快儲(chǔ)備地塊開發(fā)進(jìn)度。”

　　上海凱萊投資董事長(zhǎng)徐宏峰認(rèn)為，對(duì)房企而言，今后不能再過分追求快周轉(zhuǎn)和高增長(zhǎng)，需要踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品。

　　中梁地產(chǎn)集團(tuán)投資中心副總經(jīng)理胡曉闖表示，房企要積極調(diào)整策略，在一二三四線城市需要均衡布局。當(dāng)前全國(guó)性的高周轉(zhuǎn)已經(jīng)弱化，但部分城市的高周轉(zhuǎn)還是有必要存在，跑得快可以節(jié)約融資成本，提高資金使用效率。展望下半年，銷售端或仍面臨壓力，需要加速推盤和回款。