“如今，‘活下去’依然很重要。”“我們現(xiàn)在需要安全。”“由攻轉(zhuǎn)守，淬煉永續(xù)經(jīng)營能力。”這三句話，第一句出自萬科總裁祝九勝之口，第二句出自融創(chuàng)中國董事長孫宏斌，第三句則是世茂集團二代接班人董事局副主席許世壇所說。
三句話，道盡頭部房企對行業(yè)當下和未來的清醒認知，亦描繪出了前行的努力方向。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，土地紅利、金融紅利后的管理紅利時代，靠規(guī)模高速增長帶來利潤紅利時代已不再。接下來，行業(yè)將整體進入穩(wěn)健發(fā)展階段，審慎經(jīng)營是第一位，非房開（非房地產(chǎn)開發(fā)）業(yè)務非常有機會成為盈利點。
記者參加完30多場標桿房企2021年中期業(yè)績說明會后發(fā)現(xiàn)，除了集體降杠桿是頭等大事外，還有兩個重點認知，一是房地產(chǎn)行業(yè)已告別高毛利率時代，短期內(nèi)利潤回升無望，房企將低速前行；二是房地產(chǎn)行業(yè)細分賽道時代來臨，多家頭部房企重新調(diào)整第二增長曲線業(yè)務比例，附屬品上升為香餑餑。
行業(yè)利潤率整體回落
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)激進擴張的隱患逐漸浮出水面。
即便是多年自律的“優(yōu)等生”，依然陷入了“增收不增利”的漩渦。被業(yè)內(nèi)視為“利潤王”的中海地產(chǎn)，上半年毛利率和凈利潤率出現(xiàn)雙降，萬科更是13年來首次在中期業(yè)績中出現(xiàn)凈利潤下滑的情況。頭部房企尚且如此，中小房企的盈利能力可想而知。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，54家房企凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年來首次跌破至10%以下。
“毛利率下降屬于行業(yè)趨勢。”龍湖集團首席財務官趙軼表示，在限價的大環(huán)境下，20%-25%的毛利率可能是未來整個地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，這會讓行業(yè)更加穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。
正如花樣年董事會主席潘軍所言，過去大家唯規(guī)模論，認為規(guī)模越大越安全，現(xiàn)在則強調(diào)現(xiàn)金流和利潤。
那么，利潤都去哪了？祝九勝將萬科凈利潤下滑歸結(jié)于三方面的原因：一是銷售規(guī)模增長有限；二是毛利率下降較快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。
“2017年以來的高地價和限房價并行狀態(tài)，導致企業(yè)毛利水平持續(xù)承壓。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為。
潘浩也稱，當前房企結(jié)算項目由2016年至2018年高溢價土地項目構成，彼時，房地產(chǎn)市場發(fā)展蓬勃，土地市場活躍，高溢價土地及“地王級”項目頻出，而這批土地進入銷售周期遇上監(jiān)管升級，在限價銷售等政策環(huán)境下，房企地售比高企（土地費用占銷售價格比重），影響了房企整體的利潤水平。
何時重回上行通道？業(yè)內(nèi)共識是，從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)會維持在一個相對比其他行業(yè)社會平均利潤率更高的平均利潤率水平。
“地產(chǎn)行業(yè)將不會再有暴利，邁進管理紅利、品牌紅利時代后，行業(yè)進入全方位高強度競爭階段，利潤率回落是發(fā)展的必然，預計明年年底這一輪回落會見底。”旭輝控股董事局主席林中表示。
重新認識第二增長曲線
當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務不可逆地走下高利潤神壇，房企們不僅將精細化管理視為圭臬，更在努力尋找、培育第二增長曲線，這些過去的附屬品變成了主航道業(yè)務，但非房開業(yè)務已經(jīng)具備一定收入規(guī)模的企業(yè)仍不多。
龍湖集團算一個。2021年上半年，龍湖集團經(jīng)營性業(yè)務收入87.8億元，較去年同期增長49%。如今，龍湖集團商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務等業(yè)務均已躋身行業(yè)頭部，房屋租售、房屋裝修及產(chǎn)城、醫(yī)養(yǎng)等業(yè)務，也開始貢獻經(jīng)營性收入。上半年，龍湖集團在商業(yè)、租賃住房等航道均提出了輕資產(chǎn)輸出戰(zhàn)略，提升增值收益。
在龍湖看來，如果開發(fā)引擎代表當下，服務引擎則代表公司未來。另據(jù)接近龍湖集團的人士透露，吳亞軍定下的服務引擎業(yè)務目標是30%增長，遠高于開發(fā)引擎業(yè)務目標。同時，每年將銷售額的15％投入非房開業(yè)務是鐵律，內(nèi)部更是設立創(chuàng)新型點心業(yè)務。
世茂集團也算一個。2021年上半年，世茂集團非房開收入為66億元，許世壇稱未來三年目標是150億元，同時考慮拆分細分業(yè)務板塊上市。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在很多房企內(nèi)部，非房開業(yè)務不再是地產(chǎn)開發(fā)的附屬品，重視程度和投入規(guī)模都遠勝以往。
“多元化的發(fā)展是思路是好的，是房企順勢而為的發(fā)展方向。當前很多非房開業(yè)務的利潤率水平已經(jīng)超過房開業(yè)務，非房開業(yè)務可以拉升房企整體利潤水平。”潘浩表示，但因自身體質(zhì)存在差異，未必適合每一家企業(yè)，需結(jié)合自身戰(zhàn)略做選擇。
“部分房企已經(jīng)探索出了成功的‘住宅＋多元業(yè)務’的多輪驅(qū)動模式。”劉水向《證券日報》記者表示，當行業(yè)進入全面競爭時代，一方面房企需要強基固本、精細化管理提升經(jīng)營質(zhì)效；另一方面應強化供應鏈整合及產(chǎn)業(yè)鏈控制能力，打造第二增長曲線，增加新的利潤增長點。
總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)落后產(chǎn)能正在出清，行業(yè)處在一個再平衡的過程中，隨著規(guī)模增量逐步見頂，同時在負債規(guī)模和利潤率受限情況下，保證現(xiàn)金流安全，改善運營效率，轉(zhuǎn)變賺錢理念，做大利潤規(guī)模，是房企由攻轉(zhuǎn)守的必經(jīng)之路。
