大連曾一度領(lǐng)漲東北樓市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，大連新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅1%，同比漲幅6%；二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅0.5%，同比漲幅6.3%，均高于東三省如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等主要城市。

8月16日，大連市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，“連八條”擴(kuò)大了限售區(qū)域并收緊限售年限，規(guī)定新簽商品房可售延長(zhǎng)至網(wǎng)簽5年，二手房從取證2年延長(zhǎng)至3年。

隨后，大連樓市迅速冰凍。

而事實(shí)上，在本輪拐點(diǎn)到來之前，根據(jù)2021年9月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，大連新建住宅同比增長(zhǎng)6.1%，位于70城漲幅前列。只不過，二手住宅價(jià)格方面頹勢(shì)已悄然來襲，大連從2019年11月開始便出現(xiàn)了多個(gè)月環(huán)比漲幅為0。尤其是從2020年4月起，環(huán)比漲幅均小于1，并且逐月走低，在2021年9月份漲幅下探至階段低位0.2%。

易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大連今年10月二手房成交量增速下跌48.8%，同比下跌47.6%。前期大熱的北府花園、龍湖水晶酈灣等二手房項(xiàng)目，經(jīng)歷10月的下跌后能否穩(wěn)住均價(jià)？

大連的房?jī)r(jià)真實(shí)走勢(shì)狀況究竟如何？

我們選取了大連兩個(gè)熱點(diǎn)樓盤，用每經(jīng)獨(dú)家研發(fā)的房地產(chǎn)資訊大數(shù)據(jù)產(chǎn)品每經(jīng)AI品房小程序來分析評(píng)測(cè)一下。

位于大連市甘井子區(qū)的北府花園，2004年建成，總計(jì)1400戶左右，目前由尤豪斯物業(yè)有限公司提供物業(yè)服務(wù)。每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)顯示，北府花園當(dāng)前AI估值參考價(jià)19068元/平方米，其中SWOT指標(biāo)顯示，該小區(qū)商務(wù)密度、購(gòu)物配置、公交配置指數(shù)接近滿分，分別為9.3、9.8和9.5；小學(xué)及幼兒園配置中規(guī)中矩，分別為5.7和5.2。

值得注意的是，雖然交通便利、商業(yè)豐富，但北府花園周邊消費(fèi)非常“實(shí)惠”，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)51元，對(duì)比全國(guó)消費(fèi)檔次指數(shù)為2.2，這意味著相當(dāng)于二線城市與三線城市之間的消費(fèi)水平，在甘井子區(qū)域內(nèi)高于55%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

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圖源|每經(jīng)AI品房

北府花園教育環(huán)境得分明顯屬于中等舒適區(qū)，周圍有5個(gè)小學(xué)，距離小區(qū)最近都僅417米，最遠(yuǎn)不超過800米。

但美中不足的是該小區(qū)居住密度較高，周邊1公里范圍居住人口7.39萬人，在甘井子區(qū)域內(nèi)屬于居住密度偏高的區(qū)域，高于97%的住宅項(xiàng)目。

大連市的另一個(gè)熱盤——位于中山區(qū)東港位置的龍湖水晶酈灣，由于地處東港稀缺區(qū)位，二手房一向受到買房人追捧。每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)顯示，龍湖水晶酈灣當(dāng)前AI估值參考價(jià)為27165元/平方米，該小區(qū)通勤車速較北府花園高出不少，為9.3，但公交配置指數(shù)僅為0.2。

圖源|每經(jīng)AI品房

與北府花園實(shí)惠的消費(fèi)水平截然不同是，龍湖水晶酈灣消費(fèi)檔次指數(shù)高達(dá)9.1，周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)101元，幾乎是北府花園的兩倍。與全國(guó)范圍對(duì)比，消費(fèi)檔次指數(shù)為1.5，即相當(dāng)于一二線城市之間的水平，在中山區(qū)內(nèi)高于91%的住宅，屬于大連市的“高檔消費(fèi)區(qū)”。

在當(dāng)前新房?jī)r(jià)格走低、購(gòu)房政策不放松，以及市場(chǎng)觀望情緒蔓延之下，這兩個(gè)熱點(diǎn)二手房小區(qū)價(jià)格將走向何方？

據(jù)每經(jīng)AI品房估算，龍湖水晶酈灣將跑輸中山區(qū)平均漲幅，僅高于中山區(qū)15%小區(qū)，預(yù)計(jì)5年后房?jī)r(jià)有望達(dá)到34981元/平方米，而北府花園則將跑贏甘井子區(qū)平均漲幅，5年后有望達(dá)到22935元/平方米。

今年最后兩個(gè)月，樓市已然難以回轉(zhuǎn)，未來預(yù)期的不確定性會(huì)對(duì)大連的新房和二手房走勢(shì)造成怎樣的影響？

同策研究院報(bào)告顯示，受政策收緊的持續(xù)影響，整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，大連10月商品房供應(yīng)銷售備案量同比環(huán)比均回落。預(yù)計(jì)2021年11月、12月年末疊加疫情影響，市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)走低，甚至?xí)绊懖糠謽潜P的開盤入市計(jì)劃。

每逢周日，品房君都將根據(jù)近期各個(gè)城市市場(chǎng)熱點(diǎn)和樓盤熱點(diǎn)，運(yùn)用每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)為讀者提供全新的分析資訊，敬請(qǐng)關(guān)注！

封面圖片來源：視覺中國(guó)