購(gòu)房者的收入證明不符合銀行按揭貸款要求，導(dǎo)致按揭款遲遲未發(fā)放，開發(fā)商起訴至法院。聽上去這事是開發(fā)商占理，但最終法院判決開發(fā)商敗訴，這究竟是怎么回事？
案例：
收入證明不符合按揭貸款要求
違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)
2013年初，生意人周女士與其丈夫汪先生共同購(gòu)買了臨安錦城街道錢王文化廣場(chǎng)錦玉園5幢104~204號(hào)營(yíng)業(yè)用房，總房款8310226元。
同年1月23日，雙方簽訂《浙江省商品房買賣合同》，并于2月底前付清5成左右的購(gòu)房款，共計(jì)4310226元，余下的400萬(wàn)元房款則以商業(yè)銀行按揭貸款的方式支付。
按照常規(guī)的購(gòu)房流程，簽訂完商品房買賣合同后，開發(fā)商為避免日后糾紛，會(huì)與買家額外簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議里列明相關(guān)細(xì)節(jié)條款。補(bǔ)充協(xié)議中，汪先生簽了名并按了指印，周女士雖然也簽了名，但漏了名字中最后一個(gè)字，且未按指印便將補(bǔ)充協(xié)議交給置業(yè)顧問(wèn)，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)未發(fā)現(xiàn)其簽名不全。
整個(gè)購(gòu)房過(guò)程很順利，簽訂完購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議后，周女士與汪先生支付了五成購(gòu)房款，也到開發(fā)商指定的浦發(fā)銀行處填寫貸款申請(qǐng)表、遞交貸款申請(qǐng)資料。
但銀行在審查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，周女士與汪先生收入證明上填寫的收入金額不符合該銀行按揭貸款的條件，要求他們?cè)偬峁┢渌Y料做佐證，但沒(méi)有得到他們的回應(yīng)。由于遲遲收不到銀行的按揭貸款，2013年底開發(fā)商向周女士與汪先生快遞了催款函及交房通知書。
2014年7月，開發(fā)商向法院起訴，要求周女士與汪先生支付余下的400萬(wàn)元購(gòu)房款，并承擔(dān)合同約定逾期付款的違約責(zé)任，按每日萬(wàn)分之一支付違約金，共計(jì)859200元。
開發(fā)商認(rèn)為，買家周女士為臨安某電子企業(yè)股東，享有股權(quán)及分紅收益，有能力履行購(gòu)房合同約定，但卻拖延履行按揭貸款的義務(wù)，并懷疑兩人申報(bào)的收入金額與實(shí)際不符導(dǎo)致銀行無(wú)法發(fā)放按揭貸款。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，違約責(zé)任應(yīng)由買家兩人承擔(dān)。
法院在調(diào)查取證過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，根據(jù)浦發(fā)銀行貸款受理中心職員的調(diào)查筆錄顯示，周女士與汪先生的按揭貸款是由置業(yè)顧問(wèn)陪同辦理的，包括提交貸款所需要的資料及辦理相關(guān)手續(xù)。開發(fā)商方面并沒(méi)有直接證據(jù)證明周女士與汪先生的收入證明存在虛假，僅憑公司的出資人及股份憑證，可信度不足。
至于雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，由于周女士簽名不完整加上未加蓋指印，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容并不產(chǎn)生法律效力。最終，法院判決開發(fā)商一方敗訴。
律師點(diǎn)評(píng)：
購(gòu)房違約責(zé)任無(wú)法認(rèn)定時(shí)
買家可申請(qǐng)退房
胡增冬：浙江六和律師事務(wù)所律師
根據(jù)《商品房買賣合同》約定，因購(gòu)房者個(gè)人原因?qū)е隆渡唐贩抠I賣合同》不能繼續(xù)履行的，開發(fā)商可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同并要求賠償損失；但若是不能明確違約責(zé)任歸屬于購(gòu)房者還是開發(fā)商時(shí)，購(gòu)房者亦可請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，開發(fā)商應(yīng)將收到的購(gòu)房款本金及利息或者定金返還給購(gòu)房者。
上述案例中，不能順利辦理銀行按揭貸款的主要原因是買家提供的收入證明不符合銀行貸款要求，并非買家提供不符合實(shí)際的收入證明。同時(shí)，周女士不完整的簽名讓補(bǔ)充協(xié)議在法律上失去效力，《商品房買賣合同》不能履行的責(zé)任歸屬購(gòu)房者還是開發(fā)商無(wú)法明確。因而，開發(fā)商不能要求買家二人承擔(dān)未付款的責(zé)任，而應(yīng)該相互協(xié)商，余下的400萬(wàn)元購(gòu)房款應(yīng)如何支付及支付的時(shí)間；或者將已經(jīng)收取的首付款本金及利息返還給周女士、汪先生。
