近日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議引起了社會各界的廣泛關(guān)注。對于明年房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

　　業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，相較于以往經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，本次會議內(nèi)容具備更強(qiáng)的指導(dǎo)意義。未來的樓市調(diào)控在守住“房住不炒”這個底線的同時，會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險。

　　“房住不炒”定位不動搖

　　5年前，即2016年12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此后，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議都堅持這一樓市調(diào)控主基調(diào)，今年也不例外。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費者報》記者表示，“房住不炒”的提法已剛好滿5年，對于各類市場參與主體而言，要更深刻地理解這句話。無論后續(xù)政策對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機(jī)的購房需求已經(jīng)沒有市場。所以，今后各地在出臺相關(guān)政策時，要嚴(yán)格守住這一底線。“比如，當(dāng)前銀行信貸政策有放松的可能，但是各地也不能盲目放松，對于信貸的審核和風(fēng)險管控依然十分必要。如果信貸政策無底線地放松，也就曲解了中央有關(guān)房地產(chǎn)政策的思路。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，中央連續(xù)多年強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，這是頂層設(shè)計，也是指導(dǎo)房地產(chǎn)和住房工作的長期指導(dǎo)方針，不會因行業(yè)出現(xiàn)一時下行和局部風(fēng)險而調(diào)整，這個戰(zhàn)略定位是不會動搖的。即便短期策略有調(diào)整，也是有底線、有堅守的調(diào)整，不會亂了陣腳。

　　首提“探索新的發(fā)展模式”

　　此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房地產(chǎn)方面除了“房住不炒”“保障房”“長租房”等關(guān)鍵詞外，還首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。

　　“我國房地產(chǎn)企業(yè)在長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)，當(dāng)前，部分房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，引發(fā)了行業(yè)動蕩。”貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，對此需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

　　那么，房企如何探索新的發(fā)展模式呢？哪些領(lǐng)域可迎來發(fā)展機(jī)會？

　　對此，李宇嘉認(rèn)為，新的發(fā)展模式有多方面路徑可供探索。比如，一是從過去開發(fā)商作為唯一供應(yīng)主體向多供應(yīng)主體轉(zhuǎn)變；二是房屋類型多元化，包括公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障房等；三是探索如何盤活存量，搞多用途綜合開發(fā)等；四是在融資模式上，不用大規(guī)模加杠桿，而是采用專項債、REITs、ABS等新的融資模式；五是開發(fā)商品房時探索新的土地出讓模式，不是價高者得。此外，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲來驅(qū)動的“土地財政”模式也亟須轉(zhuǎn)變。

　　滿足購房者合理住房需求

　　此前，部分熱點城市房貸額度受限、批貸時間延長等問題引發(fā)了市場高度關(guān)注。對此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求。

　　易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞分析師肖文曉對《中國消費者報》記者表示，當(dāng)前的主要住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，而支持商品房市場更好地滿足購房者的合理需求，指的是滿足人民對美好居住的更高追求，不是僅僅把房子蓋起來。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示，此次會議強(qiáng)調(diào)，合理住房需求的滿足是立足于需求端的，引導(dǎo)市場銷售回歸正常節(jié)奏，避免對首套剛需及改善型需求的“誤傷”，這也有利于維持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　“此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議把‘良性循環(huán)’的表述放在了‘健康發(fā)展’的前面，這樣的排序和定調(diào)，對行業(yè)發(fā)展來說更具有指示性意義。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如樓市信貸受限、市場迅速降溫，很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下降6個月的態(tài)勢，房企經(jīng)營風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險加大，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢，致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風(fēng)險明顯增大。所以從這個角度看，只有房地產(chǎn)市場在“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，行業(yè)才能真正迎來健康發(fā)展的空間。

　　針對明年房地產(chǎn)市場的走勢，許小樂預(yù)計，一方面，會適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面，購房信貸環(huán)境有望改善，重點滿足首套房、改善型住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。他表示，2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復(fù)，預(yù)計不會出現(xiàn)硬著陸，將持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)運行中的“穩(wěn)定器”作用。