二手房成交量放大
“我們店12月以來(lái)成交近20套二手房，是8月、9月和10月成交數(shù)量的幾倍。”位于海淀區(qū)某頭部中介人員楊立（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“8月我們店只賣了3套房子，9月和10月也都是個(gè)位數(shù)。12月以來(lái)，銀行放款速度比前期明顯加快，加上年關(guān)將至，買房者也認(rèn)為2022年年初額度會(huì)比較充裕，所以在目前節(jié)點(diǎn)加速上車。”
楊立表示，8月，他的客戶劉明（化名）當(dāng)時(shí)簽約了海淀區(qū)學(xué)院路附近一套600萬(wàn)元左右的兩居室。簽約時(shí)就知道多家銀行已經(jīng)開始對(duì)二手房貸款收緊，跟業(yè)主也商量好，銀行貸款作為尾款，可能會(huì)延遲到賬。業(yè)主同意后，該客戶當(dāng)天簽約，審核資質(zhì)后，客戶順利進(jìn)行了網(wǎng)簽及銀行面簽環(huán)節(jié)，并拿到了銀行的批貸函。在面簽的時(shí)候，銀行工作人員提醒，這項(xiàng)貸款可能要到2021年底或者2022年上半年才放款。
“劉明和我們當(dāng)時(shí)都以為銀行工作人員故意把放貸時(shí)間說(shuō)長(zhǎng)，但實(shí)際并不會(huì)那么久，所以就簽了銀行貸款合同。”楊立表示，“后來(lái)證明，8月簽約的二手房目前很多都還沒有放款。但我們發(fā)現(xiàn)至今沒有放款的基本都是小銀行或者大銀行的偏遠(yuǎn)支行，這些銀行的二手房貸款額度較為有限，積壓的貸款合同需要一定時(shí)間排隊(duì)消化。”
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月中上旬，北京二手房成交量達(dá)到8288套，成交面積為75.03萬(wàn)平方米；11月二手房成交量為11851套，成交面積為107.2萬(wàn)平方米；10月二手房成交量為9340套，成交面積為84.33萬(wàn)平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前，北京二手房市場(chǎng)企穩(wěn)。之前，銀行貸款收緊對(duì)成交量影響較大。隨著年末銀行對(duì)于二手房貸款放款有所放松，疊加2022年年初額度充裕，很多換房客戶開始出手。
放款時(shí)長(zhǎng)影響成交
“如果放款時(shí)間不確定，會(huì)影響交房時(shí)間，直接影響成交意愿。”位于北京市大興區(qū)黃村片區(qū)某資深二手房中介劉欣（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
劉欣向記者解釋稱，按照二手房購(gòu)買流程，合同簽署后出具資格審查證明材料就可以網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之后，出具評(píng)估報(bào)告就可以去銀行面簽，拿到批貸函后簽署貸款協(xié)議。然后繳足首付款，首付款會(huì)在存管賬戶上凍結(jié)。之后，可以做繳稅、過(guò)戶流程。銀行放款與否，這些環(huán)節(jié)都可以做。但是，業(yè)主一般要看到銀行貸款下發(fā)、尾款到賬才會(huì)交房。房本雖然已經(jīng)完成過(guò)戶，但是業(yè)主不交房，房子還是住不成，對(duì)于著急入住的客戶來(lái)說(shuō)，存在一定的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
劉欣所在的店面經(jīng)理王明（化名）則對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“8月北京二手房貸款都很緊張，但是同期一手房貸款卻沒有明顯變化。很多銀行受理貸款時(shí)，會(huì)優(yōu)先給一手房開發(fā)商放貸。”
對(duì)此，中國(guó)證券報(bào)記者向多個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)房貸的工作人員進(jìn)行詢問，有工作人員透露，客戶咨詢貸款時(shí)，銀行確實(shí)會(huì)詢問是一手房還是二手房，如果是一手房還會(huì)詢問是哪個(gè)開發(fā)商。
有知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，很多開發(fā)商在相關(guān)銀行有其他貸款額度，優(yōu)先給這些開發(fā)商放款，有利于開發(fā)商及時(shí)回籠資金，償還前期貸款。
新房銷售步入沖刺階段
新房市場(chǎng)方面，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)新房項(xiàng)目銷售基本都步入年終沖刺階段。各大開發(fā)商火力全開，與二手房市場(chǎng)搶奪客源。
“有些樓盤優(yōu)惠力度確實(shí)很大，如果比片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格有優(yōu)勢(shì)，我們也會(huì)站在客戶角度考慮，引導(dǎo)二手房意向客戶去看一些新房項(xiàng)目。”位于大興區(qū)清源路附近某二手房中介人員劉剛（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
劉剛進(jìn)一步表示，大興區(qū)很多新房入市已經(jīng)兩三年，有的開發(fā)商要求年底之前對(duì)一些已經(jīng)銷售的新房清盤，如果有特價(jià)房，我們也愿意幫本來(lái)想買二手房的客戶挑一下新房。我們賣新房也有提成，有些項(xiàng)目因?yàn)楹凸居泻献?，公司大力鼓?lì)賣新房，新房提成甚至比二手房還多。
中國(guó)證券報(bào)記者了解到，開發(fā)商對(duì)于樓盤年底的考核既有草簽合同銷售額，還有真實(shí)銷售額以及回款。有樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“公司清理了很多遲遲沒有網(wǎng)簽的房子，清理后，我們還是要迅速找客戶實(shí)現(xiàn)簽約。至于回款，要看客戶的貸款資質(zhì)以及銀行的放款時(shí)間。目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，放款是比較順暢的。”
