據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年深圳共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下近15年來新低；而據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)到的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年全深圳二手房網(wǎng)簽(含自助)44375套，相比2020年120295套的網(wǎng)簽量，下降幅度達(dá)到63.1%，是自2007年以來二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

二手房成交低迷，一手房則表現(xiàn)亮眼。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)下2016年以來新高。假如僅橫向?qū)Ρ?，很容易產(chǎn)生的一個(gè)錯(cuò)覺是，深圳一手房仍然保持火爆，但這種觀點(diǎn)僅代表一部分事實(shí)。

近年來，深圳官方在居住用地的供應(yīng)上發(fā)力明顯，一手房的供應(yīng)也隨之持續(xù)放量，從而帶動(dòng)了整個(gè)市場的成交增長。但這并不代表深圳樓市仍然處于上行期。從目前深圳一手房成交的結(jié)構(gòu)來看，存在嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，市場的觀望情緒也頗為濃厚，深圳樓市還處在冷靜期。

新低

深圳二手房成交轉(zhuǎn)向始于2021年2月出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年2月，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了深圳3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格。

深圳住建局在當(dāng)時(shí)對于這一機(jī)制的解讀中提到，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

在二手房參考價(jià)機(jī)制發(fā)布后，深圳包括四大行在內(nèi)的銀行都將深圳市住建局發(fā)布的“二手住房成交參考價(jià)格”作為按揭貸款的參考依據(jù)。這一舉措大大降低了深圳二手房的杠桿率，過往的“炒作”風(fēng)氣也逐漸走弱。

受此影響，深圳二手房成交迅速滑至冰點(diǎn)。盡管在2021年10月創(chuàng)下1605套的新低之后曾短暫止跌回升，但去年下半年，深圳二手房成交量長期徘徊于2000套左右，2021年12月，深圳二手房成交量也僅有2076套，遠(yuǎn)低于往年同期。

從成交的片區(qū)來看，去年深圳二手房成交主要集中于剛需客較為集中的區(qū)域。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2021年各區(qū)成交占比中，龍崗占比23.25%位列第一，羅湖以19.3%排名第二，福田占比18.67%，南山占比14.02%，分列第三和第四，而大鵬和鹽田的占比均不足1%，是二手成交較為冷清的片區(qū)，片區(qū)與片區(qū)之間的成交量分化較為明顯。

盡管龍崗區(qū)的成交相比之下表現(xiàn)較好，但大環(huán)境的沖擊也仍帶來了一定的影響。

一位龍崗區(qū)的中介人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“去年參考價(jià)剛出來的時(shí)候，我們布吉這種地方是沒受到什么影響的，因?yàn)槲覀冞@邊主要是四百多萬的房子，湊一湊也就上車了。但后來行情就越來越差，有時(shí)候一個(gè)星期連一個(gè)帶看都沒有，同事走了一半。”

可供對比的數(shù)據(jù)是，根據(jù)深房中協(xié)發(fā)布的報(bào)告，截至2021年6月30日，深圳市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員數(shù)量為45458人，比上年同期減少11.8%；而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者2022年1月11日從深房中協(xié)官網(wǎng)獲得的數(shù)據(jù)顯示，其星級(jí)從業(yè)人員數(shù)量為37944人，人數(shù)再度減少。

筑底？

與二手房成交低迷不同，深圳的一手房成交從數(shù)據(jù)上來看表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2021年，深圳新房住宅共成交52417套，相比2020年成交套數(shù)上漲了15.5%，創(chuàng)下六年來新高。

但這與深圳增加居住用地供應(yīng)的趨勢不無關(guān)系。深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，從全年來看，2021年，深圳新房供應(yīng)延續(xù)了2020年以來的集中趨勢，全年合計(jì)預(yù)售58100套，同比2020年的預(yù)售套數(shù)增加9.3%。

實(shí)際上，在深圳的一手房市場，日光、秒光的樓盤數(shù)量已經(jīng)大幅降低，而滯銷的樓盤卻比比皆是。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳去年12月有23個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，整體開盤去化連續(xù)2個(gè)月低于五成，僅有三個(gè)項(xiàng)目開盤售罄。

一個(gè)可以印證的例子是，據(jù)報(bào)道，2022年，深圳的首個(gè)新盤光明安聯(lián)尚璟府新近推售353套僅吸引了15批客戶登記，認(rèn)籌率不到5%，開盤僅賣出1套，刷新了深圳新盤最低去化率。安聯(lián)尚璟府備案均價(jià)5.19萬/平方米，主要為89~111平方米的剛需戶型，位于深圳剛需族近年置業(yè)的熱門區(qū)域光明中心區(qū)。

一位光明區(qū)域負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，光明區(qū)競爭太激烈了。幾個(gè)盤要是都挨到一起開盤，開得早蓄客還好些，開得晚價(jià)格又不好的根本就賣不動(dòng)，光明區(qū)前幾年炒得太熱了。

一位有意在光明區(qū)置業(yè)的潛在購房者在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，之前我看光明區(qū)是因?yàn)槲矣X得這里發(fā)展好，潛力不錯(cuò)。但是這個(gè)參考價(jià)一出來，光明區(qū)二手房基本就是有價(jià)無市，我覺得這地方還是要想想，我可不想進(jìn)去站崗。

由此可見，深圳樓市一手房的成交也處在分化之中，過往的“炒作”風(fēng)氣已經(jīng)悄然離去。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這些年大家一直認(rèn)為深圳購買力多么旺盛，其實(shí)背后就是加杠桿。外界誤認(rèn)為深圳市場的購買力很高，只不過是杠桿催生的樓市熱度，當(dāng)違規(guī)加杠桿被重錘打擊，市場會(huì)回歸到正常水平。

李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，深圳二手房未來會(huì)回歸到相對合理的成交量，大約在3000套左右的正常水平，因?yàn)槭袌鲂枨笕栽?，所以?huì)有緩慢回升的過程。

即便如此，在未有政策轉(zhuǎn)向的情況下，業(yè)界人士仍認(rèn)為，深圳樓市仍將處在較長一段時(shí)間的冷靜期。一位不愿具名的市場觀察人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，至少到2023年，這種局面都不會(huì)被改變的。它會(huì)慢慢升，但是價(jià)格是控在這里的，而且還有一個(gè)不確定因素沒有落地，現(xiàn)在市場都在觀望，不會(huì)輕易買或者賣。