多位業(yè)內(nèi)人士表示，未來房地產(chǎn)貸款應(yīng)從總量和結(jié)構(gòu)兩方面入手，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。從總量上看，堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”，保持房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、投放有序；從結(jié)構(gòu)上看，堅(jiān)持“有保有壓”，一是更加精準(zhǔn)、有效滿足房企和購房者的合理剛性融資需求，二是堅(jiān)決遏制“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市；同時，加大對長租房市場、保障性住房建設(shè)的支持力度。
保持房貸增速穩(wěn)定
保持房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)定，對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)、防范化解金融風(fēng)險具有重要意義。
一方面，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣、關(guān)乎眾多就業(yè)。“合理、適度的房地產(chǎn)貸款增速，對于國民經(jīng)濟(jì)增長具有推動作用。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛表示。另一方面，居民住房需求依然旺盛。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，當(dāng)前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。
房地產(chǎn)貸款由兩部分構(gòu)成，一是針對房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，二是針對購房者的個人按揭貸款。分析銀保監(jiān)會已公布的房貸增速數(shù)據(jù)，可看出其呈現(xiàn)“穩(wěn)中趨緩”走勢。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、11月末，房貸同比增速分別為10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.4%。
為何會穩(wěn)中有降？一方面，這是全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭的顯著成果；另一方面，部分金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度審慎，出現(xiàn)了一致性收縮信貸的情況。
“個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2021年10月如此表示。此外，部分銀行對重點(diǎn)房企的融資管理規(guī)則存在誤讀，導(dǎo)致部分房企的合理融資需求未被有效滿足。
為減少對合理、剛性融資需求的“誤傷”，2021年下半年尤其是第四季度，金融監(jiān)管部門優(yōu)化了房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，著力“穩(wěn)預(yù)期”。其中，四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
曾剛認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，各項(xiàng)監(jiān)管措施將更加精準(zhǔn)、靈活適度，房地產(chǎn)貸款將逐步“企穩(wěn)”，為實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)創(chuàng)造有利條件。
精準(zhǔn)滿足合理需求
除了穩(wěn)定信貸總量，信貸結(jié)構(gòu)也需優(yōu)化，做到“有保有壓”。一方面，要更加有效地滿足房企和購房者的合理、剛性融資需求；另一方面，堅(jiān)決嚴(yán)懲違法違規(guī)行為，遏制“經(jīng)營貸”違規(guī)入樓市。
當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已有序恢復(fù)，房企的合理融資需求正得到有效支持。不過，后續(xù)工作開展仍面臨一些困難。“部分高杠桿率房企仍存風(fēng)險，資金緊張狀況沒有得到徹底緩解，債務(wù)償還存在壓力。因此，金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)行業(yè)依然會相對審慎。”曾剛表示。
如何解決上述問題？要有序推動房企風(fēng)險化解工作，過去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已不可持續(xù)。為此，央行和銀保監(jiān)會近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》。
除了房企，購房者的“剛需”也將得到保障。自2021年11月起，央行單列發(fā)布個人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。個人住房貸款10月當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元；11月當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。
在目前的銀行個人住房貸款中，90%以上都是首套房貸款。“今后，將繼續(xù)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進(jìn)行差異化支持。”銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞說。
“開正門”還要“堵偏門”。劉忠瑞表示，金融監(jiān)管部門將嚴(yán)肅懲治違法違規(guī)行為，保持高壓態(tài)勢，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，防止亂象回潮。銀保監(jiān)會已連續(xù)4年開展全國性房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，基本覆蓋了所有熱點(diǎn)城市，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為“零容忍”，對違規(guī)問題依法嚴(yán)肅問責(zé)。
支持住房租賃市場
中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。因此，房貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的另一個重要方向，就是加大對長租房市場和保障性住房建設(shè)的支持力度。
“我們將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。”住建部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，以人口流入多、房價高的城市為重點(diǎn)，加快發(fā)展保障性租賃住房。按照計(jì)劃，“十四五”期間，我國40個重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預(yù)計(jì)可解決1300萬人住房困難。
近年來，金融支持住房租賃市場的力度不斷加大。截至2021年11月末，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項(xiàng)貸款平均增速的5倍。
據(jù)了解，信貸資金支持保障性租賃住房的主要路徑有二：一是加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的支持，銀行以市場化方式，向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；二是向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。
“截至2021年11月末，建行住房租賃綜合服務(wù)平臺已覆蓋全國96%的地級和以上行政區(qū)域，發(fā)放公司住房租賃貸款785.98億元。”中國建設(shè)銀行行長王江表示。
金融服務(wù)創(chuàng)新也需加快。“工銀瑞信投資已成功發(fā)行全國首單省級人才公寓類REITs產(chǎn)品，為金融支持住房租賃建設(shè)作出了積極創(chuàng)新和有益探索。”中國工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說，未來將研究住房租賃企業(yè)的創(chuàng)新運(yùn)營模式，完善租賃住房貸款產(chǎn)品體系，提升金融服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
