見習(xí)記者 袁傳璽
近日，方圓地產(chǎn)評級展望遭穆迪由穩(wěn)定調(diào)至負(fù)面，同時維持方圓地產(chǎn)B2企業(yè)家族評級(CFR)和B3高級無擔(dān)保評級。
3月14日，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日報》記者采訪時回應(yīng)稱，本次穆迪沒有下調(diào)公司的信用評級，只是調(diào)低了評級展望至“負(fù)面”，而展望調(diào)低是受市場與政策原因，以及疫情對公司業(yè)績和項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生影響造成的。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，這從側(cè)面反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，行業(yè)信心并未完全恢復(fù)，企業(yè)債務(wù)、資產(chǎn)等經(jīng)營層面仍然面臨壓力。
舊改項(xiàng)目可按計劃正常推進(jìn)
據(jù)中誠信國際的數(shù)據(jù)顯示，方圓地產(chǎn)大量土地儲存在粵港澳大灣區(qū)的三、四線城市，包括江門市，惠州市，文昌市，湛江市，清遠(yuǎn)市等地。
舊改項(xiàng)目是方圓地產(chǎn)近年來的戰(zhàn)略核心。方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司已取得6個城中村改造項(xiàng)目的正式合作企業(yè)資格，部分項(xiàng)目已完成前期工作并進(jìn)入二級開發(fā)階段，其余項(xiàng)目開發(fā)時間預(yù)計為2年至6年，短期可轉(zhuǎn)化項(xiàng)目與長期儲備項(xiàng)目兼具。
但政策的調(diào)整，導(dǎo)致方圓地產(chǎn)的部分舊改項(xiàng)目或?qū)⑼七t。2021年10月份，廣州發(fā)文強(qiáng)調(diào)防止大拆大建，積極穩(wěn)妥推進(jìn)舊改。根據(jù)廣州城市更新項(xiàng)目報告顯示，114個項(xiàng)目中有15個需要配合新的指示，調(diào)整后方可推進(jìn)。其中就包括方圓地產(chǎn)的兩個舊改項(xiàng)目。
穆迪分析師Alfred Hui表示，由于行業(yè)市場低迷以及公司的城市舊改項(xiàng)目可能推遲，預(yù)計方圓地產(chǎn)在未來6個月至12個月的銷售和信貸指標(biāo)將會不斷惡化，給出負(fù)面展望。
對此，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，公司已獲取并通過審批的舊改項(xiàng)目均已經(jīng)過省市專項(xiàng)檢查，明確可繼續(xù)按計劃正常推進(jìn)，舊改項(xiàng)目進(jìn)度將符合預(yù)期。同時，舊改項(xiàng)目預(yù)計總投資約900億元，預(yù)計總貨值1500億元。已有11個項(xiàng)目是從舊改轉(zhuǎn)化的，累計銷售額為233億元，大部分為廣州市項(xiàng)目，預(yù)計本年度舊改推貨總值達(dá)到100億元。
此次方圓地產(chǎn)遭遇評級展望至“負(fù)面”，業(yè)內(nèi)不禁擔(dān)心將對其融資產(chǎn)生影響。
方圓地產(chǎn)回應(yīng)稱，目前公司銀行貸款方面未受到重大影響，并且已發(fā)行的公司債券均未到期，正常還息。目前公司的融資未受到重大影響。
“方圓地產(chǎn)長期致力于城市更新項(xiàng)目，雖然這類項(xiàng)目土地成本較低，但開發(fā)周期長，資金沉淀大，對企業(yè)的資金要求較高。同時，公司業(yè)績出現(xiàn)下滑，導(dǎo)致資金鏈承壓的情況下，無法獲得金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。”同策研究院資深分析師肖云祥表示。
銷售額下滑業(yè)績虧損
值得一提的是，方圓地產(chǎn)待進(jìn)入二級開發(fā)的舊改項(xiàng)目貨值較多，同時受廣州城市更新項(xiàng)目推遲影響和行業(yè)市場疲軟的影響，導(dǎo)致合同銷售額出現(xiàn)下滑。穆迪指出，2021年，方圓地產(chǎn)合同銷售額為122億元，同比下降27%。
據(jù)《證券日報》記者了解，從2021年半年財報來看，截至2021年6月底，方圓地產(chǎn)業(yè)績出現(xiàn)大幅下降，歸母凈利潤出現(xiàn)虧損至-3369.95萬元，并且經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-4.33億元。
“近年來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控越趨嚴(yán)格，行業(yè)內(nèi)越來越多的房企抱團(tuán)取暖，項(xiàng)目合作開發(fā)已成為常態(tài)合作，各公司合作開發(fā)的項(xiàng)目占比明顯增加，歸母凈利潤比例逐步下降，但合并凈利潤相對穩(wěn)定。”方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，并且2021年交付項(xiàng)目大部分集中在下半年，因此上半年盈利水平相對較低。
“雖然短期銷售額下滑，但公司將全力推進(jìn)舊改項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化落地，相信未來幾年隨著舊改項(xiàng)目的推售和交付，公司的毛利和利潤將有明顯提升。”方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“近些年，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不斷向前推進(jìn)，區(qū)域熱度日漸高漲，對后續(xù)項(xiàng)目的去化具有一定的積極影響；城市更新項(xiàng)目的重視度逐步上升，企業(yè)的舊改項(xiàng)目進(jìn)程有望加速。”關(guān)榮雪表示。
對于接下來是否有上市融資計劃，方圓地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，目前房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)無法上市，而近期國內(nèi)房地產(chǎn)市場疲軟，境外資本市場對內(nèi)資房企的預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計短期內(nèi)不考慮上市計劃，未來視市場情況及集團(tuán)戰(zhàn)略要求再擇機(jī)而動。
