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政策和貨幣環(huán)境的寬松，為房企融資實現(xiàn)再擴張?zhí)峁┝私^佳渠道。自去年下半年至今，50家房企通過公開和非公開渠道共發(fā)債近5000億。不過，債市在最近也傳來收緊的風(fēng)聲。房企通過發(fā)債融資現(xiàn)狀難道要“變天”了？

　發(fā)債規(guī)模高位打轉(zhuǎn)

房企一二線城市高調(diào)拿地，和背后充足的資金支撐密不可分。除了銷售回款這一直接現(xiàn)金來源外，債市成為房企融資的重要渠道。

本周一，碧桂園發(fā)布公告稱，公司已于近日完成了年內(nèi)第四期非公開公司債券發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。而就在上個月，碧桂園剛剛發(fā)行了總額10億元的年內(nèi)第三期非公開發(fā)行公司債券，票面利率為每年4.60%，年期為5年。

實際上，不僅僅是碧桂園，華夏幸福、越秀地產(chǎn)等房企均在最近表達(dá)了發(fā)行公司債的意愿。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，2015年至2016年上半年，50家房企的公司債發(fā)行規(guī)模為4606.95億。尤其是從2015年下半年開始，50家房企的公司債融資總量逐月增加，2016年一季度達(dá)到了融資的最高點1181.5億元，二季度則略有下降，但依舊維持在高位。

　　標(biāo)桿房企優(yōu)勢明顯

業(yè)內(nèi)表示，人民幣貶值的壓力，導(dǎo)致不少房企將重點融資重心重新放回國內(nèi)市場。在流動性充沛的國內(nèi)市場上，部分房企的發(fā)債成本甚至不到5%。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，其監(jiān)測的50家房企公司債的平均融資成本為4.95%。其中以期限3-5年的居多，達(dá)到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%；其次為5年以上，總發(fā)行金額達(dá)1010億元。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，央企、國企和部分綜合實力較強的民營企業(yè)在債市上的融資成本相對較低。例如，保利在今年1月發(fā)行了第一期公司債，募資25億元，票面利率低至2.95%。而萬科不僅成功地將公司債的融資成本壓縮至4%以下，其于今年4月發(fā)行的港元計息的擔(dān)保票據(jù)，票面利率僅為2.5%。

克而瑞研究員房玲表示，融資成本較高的房企中，除恒大外基本上都是100億-300億規(guī)模的中小民營企業(yè)。這一方面是受限于規(guī)模，可公開發(fā)行的公司債較少，而非公開發(fā)行則會客觀上拉高整體融資成本；另一方面，100億-300億規(guī)模的企業(yè)尚屬成長期，亟須資金實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張，抵御風(fēng)險能力較差，故融資成本也相對較高。時代地產(chǎn)、花樣年、中國奧園都屬此類典型。

　債市融資或面臨政策收緊

據(jù)了解，目前房企發(fā)行公司債主要分為公開發(fā)行與非公開發(fā)行兩種形式。由于公開發(fā)行有諸多要求限制，安全性較高，故在融資成本方面低于非公開發(fā)行債券，房企也傾向于先發(fā)成本較低的公開發(fā)行債券，待逼近額度仍有融資需求時再發(fā)成本較高的非公開發(fā)行債券募資。

不過就在月初，市場上傳來房企發(fā)債或?qū)⑹站o的消息。9月2日，有媒體報道，銀行間交易商協(xié)會公布相關(guān)規(guī)定，主承銷商必須對募集資金進行專戶監(jiān)管，募集資金用途需符合相關(guān)政策規(guī)定，不能用于購置土地。

在業(yè)內(nèi)看來，該規(guī)定在總體上是在收緊房企的發(fā)債政策。房玲也表示，隨著房企日后發(fā)債量的逐步增多，公開發(fā)行的利好優(yōu)勢難再，總體的融資成本也將有進一步攀升的趨勢。對于融資成本較高的中小民營企業(yè)來說，一方面亟須資金實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張，另一方面抵御風(fēng)險能力較差，因此需要利用多元化的金融創(chuàng)新降低成本。