在以往的二手房交易中，如果賣家的二手房辦過房貸、曾被抵押給銀行，那么此次交易時需要賣方先還清貸款、解除抵押后才能過戶。為此，買賣雙方需要在不動產登記機構和銀行之間來往多次，所需時間較長，還要支付一定的費用。如今，多地試行推出二手房“帶押過戶”，進一步簡化交易手續(xù)，釋放市場交易活力。
多地試行“帶押過戶”
什么是“帶押過戶”？北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅律師對《中國消費者報》記者解釋道，通俗來講，“帶押過戶”是指存在抵押的房產無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款。也就是說，這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
據《中國消費者報》記者了解，2022年有個別地區(qū)試行二手房“帶押過戶”，近期有多地集中推出該項措施：廣東廣州、江蘇南京、福建福州、山東濟南、江蘇無錫、河北唐山等10多個城市相關部門均發(fā)布消息，提出存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。目前，無錫15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中，已有建設銀行、農業(yè)銀行、工商銀行等可以開展同行“帶押過戶”業(yè)務。9月19日，建設銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下，將其名下房產完成交易過戶，標志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務正式落地。
據媒體報道，9月21日，唐山市民鐘先生因有賣房需求來到平安銀行唐山分行咨詢相關業(yè)務。在聽取銀行工作人員關于“帶押過戶”模式的介紹后，他欣然采納。9月22日，平安銀行完成審批。9月23日，銀行及買賣雙方共同申請辦理了“帶押過戶”，鐘先生當天就領取到了不動產權證書和抵押登記他項權利證，完成了唐山首例二手房“帶押過戶”轉移登記。
濟南市發(fā)布通知正式推行存量房轉移及抵押“雙預告及預轉本登記”模式，調整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可以放款的流程，調整為預告登記放款，為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實施提供了政策保障。
南京不動產登記中心發(fā)布消息稱，通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，目前已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易額超5億元。
簡化流程激發(fā)活力
一提起“帶押過戶”的政策，北京鏈家增光路店的經紀人王先生就特別興奮。他告訴《中國消費者報》記者，在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結清，流程為“房主籌錢償還二手房剩余貸款-房主賣房-下家付款-房主收款”，這就導致此類二手房的交易時間周期會很長，少則十天半個月，多則一個月以上，交易中間很有可能因各種因素導致交易失敗，此外房主還需要交各種費用，增加了交易成本。
“對有改善需求的賣方來說，需要綜合考慮房子掛牌后的成交周期、過戶解押周期等多方面因素，無形中降低了二手房的市場流通性。實行‘帶押過戶’可以簡化手續(xù)，方便了買賣雙方，省時、省力、省錢，特別受市場認可。”王先生告訴記者，這幾天一直有置業(yè)者前來咨詢“帶押過戶”。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者介紹說，過去，交易周期長、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素。二手房交易流程中，贖樓和貸款差不多就占了交易時間的一半，導致“賣一買一”的換房需求受阻，影響了新房交易，對房地產良性循環(huán)有一定的影響。
“在許多重點城市，二手房交易占據較大的市場份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式，一個交易能帶動多套房交易，從而達到豐富供應、活躍交易投資、帶旺市場的效果。”李宇嘉表示，新模式的出臺，將為市場注入新的活力。
中指研究院指數事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，“帶押過戶”的方式在節(jié)省資金成本的同時，可以提高二手房交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進住房消費。
中原地產首席分析師張大偉告訴《中國消費者報》記者，“帶押過戶”有其局限性，一般情況下，必須在同一家銀行才能帶抵押過戶。舉例來說，房主以前是在建行做的房貸，新購房的人也必須在建行申請貸款，才能實現(xiàn)“帶押過戶”。
張大偉認為，當下房地產市場依然處于相對低迷中，今年8月份，一二線城市的房地產銷售價格普遍下調，在這種情況下，“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者的成本，但對于市場交易量和房價的影響不會很大。
交易安全仍須注意
二手房“帶押過戶”在方便買賣雙方的同時，如何確保交易安全是不容忽視的問題。
北京郵政儲蓄銀行貸款部工作人員對《中國消費者報》記者表示，目前北京沒有這種業(yè)務。他認為，這種操作相當于直接更改貸款人，會存在債權人不容易界定的問題。“賣房貸款還沒還完，債權是貸款銀行的，如果買家的貸款銀行重新做抵押貸款，會存在界定難的問題，風險較大。如果按照二次抵押的方式操作，可能導致購房者獲得貸款的額度偏低。如果通過變更借款人的方式進行，銀行則需重新評估購房者是否有相關貸款資質，這些數據會涉及到公積金中心、房管等多個部門，需防范風險。”
中指研究院分院研究主管郭曉鋒對《中國消費者報》記者表示，多地推出的“帶押過戶”模式大多引入了公證處“提存賬戶”服務，可通過公證處的介入充分保障交易安全，解決買賣雙方互不信任的問題。
郭曉鋒進一步解釋稱，公證提存組合服務可以實現(xiàn)“用買方的購房貸款來償還賣方欠銀行的貸款”。對賣方而言，不必籌措過橋資金進行貸款解押，降低了交易成本。對買方而言，把房款打進提存賬戶就可以過戶拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障了雙方利益，全面化解交易風險。
王佳紅特別提醒消費者，抵押權在《民法典》中是一個相對重點而又復雜的內容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時，需要特別注意抵押人和抵押權人是否對財產轉讓有一定的限制或者禁止性約定。比如，是否已經有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且，根據相關法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在《民法典》施行前就已經存在，沒有經過抵押權人的同意，是不能“帶押過戶”的。
