近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）。在住房方面，《綱要》提出，要促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。

　　從具體內(nèi)容上看，《綱要》提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。

　　“此次涉及房地產(chǎn)行業(yè)方面的政策比較全面，且有較為詳細(xì)的政策支持。”多位業(yè)內(nèi)專家均向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，擴(kuò)大內(nèi)需需要房地產(chǎn)的積極參與，居住消費(fèi)是助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回合理區(qū)間的關(guān)鍵要素之一。

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)

　　供需兩端發(fā)力提振樓市信心

　　“《綱要》提出‘加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)’，這是對(duì)穩(wěn)預(yù)期的強(qiáng)調(diào)。” 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端信心不足，強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)，更有利于市場(chǎng)情緒修復(fù)。

　　“促進(jìn)樓市回暖的關(guān)鍵在于紓困房企和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”某房企掌舵人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從短期看，仍需進(jìn)一步從供需兩端發(fā)力，保障“保交付”的同時(shí)，進(jìn)一步釋放居住購(gòu)房需求，引導(dǎo)市場(chǎng)主體重回投資端。

　　上述人士進(jìn)一步稱，從企業(yè)端看，信用良好房企多方融資渠道已經(jīng)被打通，信用預(yù)期相對(duì)較穩(wěn)，這有助于其在銷售市場(chǎng)發(fā)力。已出險(xiǎn)房企則在多重因素下，新房銷售和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)均受到不同程度的影響，正亟須增量資金進(jìn)入強(qiáng)化“保交樓”信心，消除居民購(gòu)房擔(dān)憂。從市場(chǎng)需求端看，各地仍需“因城施策”進(jìn)一步優(yōu)化樓市政策，通過(guò)階段性放寬首套房貸利率下限、調(diào)整限購(gòu)及限貸政策、降低首套房甚至二套房首付比例等相關(guān)舉措降低購(gòu)房成本，支持居民購(gòu)房需求。此外，應(yīng)注意引導(dǎo)和激發(fā)改善性需求入市，未來(lái)的居住消費(fèi)，新市民以及換房人群將是重要主力軍。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，意在提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，促進(jìn)銷售端回暖，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)進(jìn)入正循環(huán)。

　　支持居民合理自住需求

　　帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游消費(fèi)

　　“此次對(duì)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)需政策，實(shí)際上有幾個(gè)重要層次。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一是房地產(chǎn)內(nèi)需的促進(jìn)要基于“一定位一制度”的大框架下進(jìn)行，即要在“房住不炒”的定位、“租購(gòu)并舉”的制度下推進(jìn)。唯有這樣，對(duì)于住房或居住消費(fèi)的支持才具有可持續(xù)性，也防范出現(xiàn)方向的偏差，如出現(xiàn)各類炒作購(gòu)房需求的錯(cuò)誤做法。二是在居住需求方面，實(shí)際上從不同維度做了分類。從需求的合理和不合理角度，區(qū)分為對(duì)合理自住需求的支持、對(duì)投資投機(jī)性需求的遏制。三是從市場(chǎng)化和保障類的角度，區(qū)分為市場(chǎng)化領(lǐng)域和保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等內(nèi)容。

　　“此次國(guó)家發(fā)布的擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略，沒(méi)有像2008年那樣更多強(qiáng)調(diào)如何促進(jìn)商品房購(gòu)置需求，而是只提了支持居民合理自住需求，包括剛性需求、改善性需求等，更多的是推動(dòng)供給側(cè)改革。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前，我國(guó)人均住房面積超過(guò)41平方米，人均擁有1.06間，戶均擁有1.1套。因此，高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求減弱。接下來(lái)，就是換房需求、低收入家庭上車等購(gòu)房需求。而支持合理自住需求，是適應(yīng)需求端變化，讓供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，供需平衡，房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還進(jìn)一步稱，政策將需求進(jìn)行了階段性的劃分，包括購(gòu)房需求和購(gòu)房后期需求，比如提及養(yǎng)老居住需求、家庭裝修需求、智能家電需求等。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)且復(fù)雜，上下游涉及的大行業(yè)有50多個(gè)，可帶動(dòng)的消費(fèi)空間巨大。對(duì)于居民消費(fèi)層面來(lái)說(shuō)，購(gòu)房后的消費(fèi)以及存量房升級(jí)換代等多領(lǐng)域都有可提升空間。”某房企人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代和存量時(shí)代，無(wú)論是新房還是存量房市場(chǎng)，都已進(jìn)入新消費(fèi)需求階段，比如《綱要》中提及的“推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展”等。

　　“房企要深入理解《綱要》中提到的各類需求，測(cè)算其總規(guī)模、對(duì)供給端的影響和要求，以此考量未來(lái)如何基于此類需求創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，如此才能在“房住不炒”以及“租購(gòu)并舉”下，積極做好轉(zhuǎn)型或探索出新發(fā)展模式。