作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。今年的政府工作報告將防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險放在了重要位置。住建部部長倪虹在“部長通道”接受媒體采訪時也表示，穩(wěn)支柱和防風(fēng)險是今年的兩項重點工作。

倪虹指出，要以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險，一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，另一頭抓出險房企。多位代表委員也對如何穩(wěn)住房地產(chǎn)提出了提案建議，包括擴寬房企的融資通道，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度，在風(fēng)險可控范圍內(nèi)將民營房企列入地方銀行白名單，將優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單等。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來一段時間供給端政策環(huán)境仍將持續(xù)寬松，通過恢復(fù)經(jīng)營主體信用，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展，優(yōu)質(zhì)主體將獲得更優(yōu)政策環(huán)境和融資通道。

防風(fēng)險是今年重要任務(wù)

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。其中，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%在住房上，可謂“牽一發(fā)動全身”。2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6.1%，是當(dāng)仁不讓的支柱產(chǎn)業(yè)。

2021年下半年以來，部分房企因長期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續(xù)出現(xiàn)風(fēng)險。同時，疊加疫情沖擊等多重因素，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，成為影響經(jīng)濟(jì)運行的一個重大風(fēng)險因素。去年以來，中央和地方出臺了一系列措施穩(wěn)地產(chǎn)，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)會議還把房地產(chǎn)放在了有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的框架下，足見中央對于房地產(chǎn)風(fēng)險的重視。

今年的政府工作報告在談及當(dāng)前發(fā)展面臨的諸多困難挑戰(zhàn)時指出，“房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多”，并在今年的重點工作中，又將房地產(chǎn)風(fēng)險列為要防范化解的重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險之一重點提及，可見防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險是今年的重要任務(wù)。

國家發(fā)改委副主任趙辰昕在“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上提出，要穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

住建部部長倪虹在“部長通道”接受媒體采訪時也表示，穩(wěn)支柱和防風(fēng)險是今年的兩項重點工作，要防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險，避免和金融風(fēng)險、地方債風(fēng)險交織，發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

加大“精準(zhǔn)拆彈”力度

今年的政府工作報告提出，要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的化解是關(guān)乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)修復(fù)關(guān)鍵，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，年內(nèi)支持房企風(fēng)險化解的政策力度將加大。

如何化解房企風(fēng)險、實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展也是兩會代表委員關(guān)注的話題。全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，拓寬房企的融資通道。加大對房企發(fā)債融資的支持力度，在疏通房企債權(quán)融資渠道、降低房企融資成本、逐步改善房企融資環(huán)境等方面，相關(guān)部門及金融機構(gòu)應(yīng)給予房企同等的融資待遇，加快融資擔(dān)保體系建設(shè)、下調(diào)融資利率，持續(xù)推出創(chuàng)新金融產(chǎn)品，投資信托基金（REITs）試點、金融ABS、知識產(chǎn)權(quán)證券化等產(chǎn)品。

姚勁波還建議，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度。適當(dāng)放寬預(yù)售房款監(jiān)管資金的提取條件和流程，適當(dāng)放寬房企對銷售回款合理支配的范圍。在監(jiān)管賬戶和資金使用的同時，房企可以適當(dāng)統(tǒng)籌調(diào)配各地項目的建設(shè)資金需求，恢復(fù)正常經(jīng)營的狀態(tài)。

全國政協(xié)委員、禹洲集團(tuán)創(chuàng)始人林龍安則針對民企融資困難問題提出建議，一是在實際風(fēng)險可控的范圍內(nèi)將民營房企列入地方銀行白名單；二是將經(jīng)營較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單。

林龍安建議，促進(jìn)地方銀行在實際風(fēng)險可控的范圍內(nèi)將民營房企列入白名單，在法治化和商業(yè)可持續(xù)原則基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新信貸產(chǎn)品、開辟綠色信道、降低融資成本等方式，堅持優(yōu)先服務(wù)優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，努力滿足白名單企業(yè)的合理融資需求，發(fā)放貸款開發(fā)貸、經(jīng)營貸等，優(yōu)先幫扶臨時困難企業(yè)渡過難關(guān)，因地制宜開展按需延期付息、延長還本期限、調(diào)整還款方式。

林龍安還指出，對民企而言，信用保護(hù)工具可以提高發(fā)行債券的信用等級，降低融資成本。建議將一些自身經(jīng)營較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單，提供征信保護(hù)、通過幫助企業(yè)信用增進(jìn)完成債券發(fā)行，讓其能夠在公開市場發(fā)債，從而打通資金流循環(huán)鏈條，讓企業(yè)健康發(fā)展。

對于如何化解房地產(chǎn)風(fēng)險，倪虹給出了明確答案，就是用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式來化解。一頭是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求；另一頭是抓出險的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴(yán)格依法依規(guī)處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)，要讓他們付出應(yīng)有代價。同時，要大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊也認(rèn)為，2023年化解房企風(fēng)險隱患仍是重要方向。自2022 年11月“金融16條”出臺以來，政策支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的方向明顯，政府工作報告中重申“保行業(yè)，保主體”工作基調(diào)不變，且2023年行業(yè)中出現(xiàn)大面積系統(tǒng)性風(fēng)險的概率較小，通過恢復(fù)經(jīng)營主體信用從而促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展是后續(xù)趨勢。

同時，優(yōu)質(zhì)主體將獲更優(yōu)政策環(huán)境和融資通道，存量資產(chǎn)有望進(jìn)一步盤活，有助于行業(yè)債務(wù)逐步化解，進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展階段。