現(xiàn)象

　　“大佬”布局 賽道升級帶來新體驗

　　楊小姐近期打算在同一小區(qū)再購置一套房。而小區(qū)升級之后的樸鄰店面吸引了她的注意，上面“萬科物業(yè)二手房專營店”的標記十分顯眼。楊小姐告訴記者，接待她的工作人員對小區(qū)鄰里情況十分熟悉。交易成功后裝修隊伍也不用自己另外找，非常方便。

　　楊小姐所說的“樸鄰”，是萬物云旗下的社區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀服務商。在這一領域，萬物云近來動作不斷：此前曾宣布參投在產(chǎn)品設計之初便錨定社區(qū)房產(chǎn)交易的宅貓找房，隨后原陽光智博服務（萬物云子公司）旗下的租售中心正式換標更名為“樸鄰·陽光智博二手專營店”。

　　當然，萬物云不是唯一以房產(chǎn)交易為核心場景，發(fā)力存量房業(yè)務板塊的“物業(yè)大佬”。保利物業(yè)在2022年第三季度也宣布了行業(yè)首個房產(chǎn)托付品牌“保利托房”的亮相，這一品牌定位是“為業(yè)主提供全鏈條全場景的一站式房產(chǎn)托付服務”。保利物業(yè)表示將圍繞業(yè)主的需求不斷探索，為業(yè)主實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的保值增值。

　　解讀

　　租售業(yè)務成入口 沉淀新生態(tài)圈

　　“大佬”布局的背后，爭奪的是什么？實際上，頭部房企生態(tài)鏈上的租售業(yè)務板塊本身并不是新業(yè)務。從最早的各大品牌“租售中心”開始，在2021年前后行業(yè)就曾經(jīng)迎來過龍湖旗下鵝塘、碧桂園旗下有瓦、綠城旗下綠城置換等一次集中升級。當時，伴隨著貝殼找房的上市，“中介”是一門極有故事的生意。而經(jīng)過兩年行業(yè)的調(diào)整，“進化”后的社區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀賽道顯然開始講述著一個更為務實的商業(yè)邏輯。

　　這一邏輯的起點是住房市場正在發(fā)生的重要變化。從公開數(shù)據(jù)來看，我國2020年城鎮(zhèn)居民人均住房達到1.06間。而以廣州為例，中原研究部數(shù)據(jù)顯示，去年全年新房累計成交72936宗，二手房82739宗。結合這兩組數(shù)據(jù)，不難看出當前由增量開發(fā)主導的新房市場正在逐步向基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時代轉變。

　　因此，二手房交易以及租賃市場的盤活不再只是資本市場上的故事，而是切實的住房消費趨勢。換言之，“大佬們”布局的不是二手房交易本身，而是未來存量房市場的流量入口，在此基礎上，其運營方式也出現(xiàn)了明顯的變化。

　　一方面，采用“輕中介”模式。在一二手房屋交易領域均有多年經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人士周峰告訴記者，大多數(shù)房企自營的一二手銷售公司員工由物業(yè)服務人員就地轉化而來。以萬物云投資的宅貓找房為例，其特點就是從物業(yè)公司入手，賦能物業(yè)人員成為專業(yè)經(jīng)紀人，最大程度發(fā)揮物業(yè)服務人員對社區(qū)的熟悉程度從而提高人效。

　　另一方面，租售服務從被動的寄售模式轉向了主動的服務模式，成交不是服務的結束，而是開始。以保利托房為例，其業(yè)務就覆蓋以房產(chǎn)托付為核心的房產(chǎn)交易、咨詢服務、資產(chǎn)運營、金牌家政、家裝家居這六大板塊。租售交易既是被挖掘出來的業(yè)主需求，同時又可以轉身成為消費場景的入口，沉淀出一個新的生態(tài)圈。

　　觀點

　　服務質(zhì)量是優(yōu)勢 獲客能力待突破

　　周峰表示，對于頭部企業(yè)來說，在物業(yè)服務平臺的基礎上搭建起租售業(yè)務，可謂“一箭雙雕”：既留住了自家生態(tài)體系內(nèi)的客戶，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，又新增了收入來源。然而，既然是流量入口，租售業(yè)務的獲客能力便是其不可回避的焦點。“相較于傳統(tǒng)中介，房企自營租售平臺中介費較低、對物業(yè)的熟悉程度更高，而且與業(yè)主之間還建立起了長期的信任，這些都是不可否認的優(yōu)勢。”不過，周峰同時指出這類業(yè)務相對不足的，是自營平臺缺少強勢的二手平臺宣傳房源，因此接觸的潛在客戶資源會相對窄。這也就意味著當業(yè)主希望快速賣房時，會優(yōu)先考慮傳統(tǒng)中介。因此，這類平臺的業(yè)務立足于小區(qū)內(nèi)的自行消化為主，短期內(nèi)還無法挑戰(zhàn)傳統(tǒng)中介行業(yè)的生態(tài)，也是未來需要解決的問題。

　　“存量房市場是一個多元化的領域，新興業(yè)態(tài)必然有其存在的價值和空間。”在周峰看來，地產(chǎn)生態(tài)鏈仍在不斷整合之中，頭部效應也十分明顯，自帶大量一二手物業(yè)及業(yè)主資源入局的“高端玩家”未來給市場帶來的想象空間將是巨大的。