4月21日，上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓，總建筑面積為198.9萬平方米，成交總金額為519億元。

　　“上海本次土拍最顯著的特征是熱度加速上升，溢價成交占比近八成。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，從拿地房企來看，國企央企占半數(shù)以上，主要原因是其資金流動性相對較高。

　　整體來看，“受新房市場熱度回升、土地質量改善和部分地塊房地聯(lián)動價放松的多重影響，今年上海首輪土拍熱度迅速升溫，有多達50家房企報名參拍，其中不乏民營企業(yè)。”克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，從競拍結果來看，近八成地塊進入一次性報價區(qū)間，整體溢價率超過7%，創(chuàng)2021年集中供地以來的新高。

　　高盈利空間下

　　房企參拍熱情高漲

　　“上海房地產(chǎn)市場去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業(yè)現(xiàn)金回流較快。”中指研究院上海常務副總經(jīng)理張文靜向《證券日報》記者表示，目前開發(fā)商較為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，是優(yōu)質城市。

　　在張文靜看來，本次上海拍地吸引眾多房企參拍的原因主要有四點，一是本批次19宗地都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，整體來看區(qū)位較優(yōu)質；二是部分地塊所在區(qū)域為近年來供應較少的區(qū)域，區(qū)域內待釋放購房需求較多；三是部分地塊指導價相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來項目銷售有保障；最后就是聯(lián)動價，本次部分出讓地塊房地聯(lián)動價有所上調，為開發(fā)商預留的利潤空間有一定提升。

　　“對比純宅地成交樓板價與其房地聯(lián)動價來看，平均地房比為0.54，房地差也均在2.5萬元/平方米以上，盈利空間還是比較充裕的。”克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，其中，盈利最為可觀的當屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類優(yōu)質地塊，地房比多在65%以下，房地差均在3萬元/平方米以上，并且由于項目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點板塊，按照目前的市場熱度，可基本實現(xiàn)一日售罄，因此這些地塊競拍熱情更高。

　　重點城市土地市場

　　穩(wěn)中有升

　　值得一提的是，在上海這場土拍中，頭部房企拿地積極性明顯提高。

　　萬科、華潤、中海在時隔3年后重回上海土拍市場，其中萬科、華潤均有斬獲，萬科以113億元的總價拿下松江廣富林地塊（37.83億元底價競得）、閔行梅隴社區(qū)地塊（與中鐵建聯(lián)合拿地，一次性報價階段競得，75.49億元），華潤則以30.15億元的總價拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港（進入一次性報價）。

　　“在上海本次土拍中，入局的企業(yè)陣容較為強大，其中包括龍湖集團、萬科等頭部企業(yè)，展現(xiàn)出對上海持較高看好情緒，無疑是為上海市場注入了一劑強心針。而且，上海本場土拍高調收官，再次為土地市場加溫。”關榮雪表示，當然，地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開競爭局面的重要因素。

　　“當下，房企戰(zhàn)略高度趨同，一批次地塊質量整體都較高，同時大部分地塊體量較小，資金可以實現(xiàn)快進快出，另外房企年初積極補倉，共同作用下，此次上海土拍熱度高企。”張文靜如是稱。

　　對于接下來的土地市場走勢，關榮雪表示：“短期來看，熱點城市土地市場熱度或將延續(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，長期來看，回暖的持續(xù)性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企資金情況好轉的支撐。”

　　對此，克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，展望未來，鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單”，預計5月份和6月份將迎來一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。