見(jiàn)習(xí)記者 陳 瀟

　　2022年年報(bào)季進(jìn)入尾聲，多家房企去年計(jì)提資產(chǎn)減值情況也浮出水面。

　　同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日發(fā)稿，已披露年報(bào)的72家A股房企中，有54家存在資產(chǎn)減值損失，總減值額達(dá)403億元，較2021年的289億元增長(zhǎng)近40%，占54家房企凈利潤(rùn)總和的近70%；此外，46家披露信用減值損失的房企總損失金額為52億元，相較2021年的55億元有小幅減少。從計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備范圍來(lái)看，少則幾億元，多則上百億元。

　　在年報(bào)披露期，滬深交易所曾向多家房企下發(fā)關(guān)注函，對(duì)部分房企計(jì)提巨額減值的原因進(jìn)行問(wèn)詢(xún)。從多家房企回復(fù)函來(lái)看，大部分減值損失來(lái)自于存貨跌價(jià)損失。

　　這也就意味著，部分房企的存貨市場(chǎng)價(jià)或已低于其成本。隨著房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)推出，該部分減值是否有可能轉(zhuǎn)回？地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上仍然面臨哪些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，又有哪些改善？或許我們能從這54份年報(bào)中窺得一角。

　　存貨跌價(jià)為資產(chǎn)減值主因

　　根據(jù)年報(bào)，上述57家房企的資產(chǎn)減值損失總計(jì)403億元，其中有365億元為存貨跌價(jià)損失。

　　以華僑城為例，2022年華僑城資產(chǎn)減值損失合計(jì)為127億元，其中有115億元來(lái)自于存貨跌價(jià)損失。華僑城2022年歸母凈利潤(rùn)虧損109.5億元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度華僑城實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.26億元。

　　在回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)，華僑城表示，公司布局的多個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下降通道，部分區(qū)域的存貨根據(jù)可去化的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的可變現(xiàn)凈值已低于成本，依據(jù)會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則，在2022年度計(jì)提了相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　“由于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端受到一定沖擊，房企銷(xiāo)售端受挫，同時(shí)也會(huì)在一定程度上對(duì)存量資產(chǎn)的預(yù)期減弱，導(dǎo)致計(jì)提減值金額上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后，房企輕裝上陣也是對(duì)業(yè)績(jī)負(fù)面影響的提前釋放，客觀上對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期健康良性發(fā)展起到積極作用，對(duì)企業(yè)自由現(xiàn)金流不會(huì)造成實(shí)際影響。

　　從房企回復(fù)交易所關(guān)注函的情況來(lái)看，大部分房企判斷出現(xiàn)減值跡象的主要依據(jù)是銷(xiāo)售均價(jià)下降以及去化緩慢，跌價(jià)的存貨則主要來(lái)自于非一線(xiàn)城市。

　　例如，陽(yáng)光城在回復(fù)關(guān)注函時(shí)表示，其位于北海市銀海區(qū)的某項(xiàng)目，2021年度銷(xiāo)售均價(jià)約11000元/平方米，項(xiàng)目周邊競(jìng)品售價(jià)約10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，市場(chǎng)快速調(diào)整，周邊競(jìng)品均相應(yīng)降價(jià)，公司跟隨競(jìng)品，將價(jià)格調(diào)整至約8000元/平方米，計(jì)提約4.7億元跌價(jià)。

　　華僑城也表示，公司項(xiàng)目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷(xiāo)售均價(jià)未有下跌，但考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)銷(xiāo)售去化緩慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

　　不過(guò)華僑城也在年報(bào)中表示，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備后，如果以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失，導(dǎo)致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價(jià)值的，在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　“從銷(xiāo)售看，2022年全年市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從價(jià)格看，百城新建住宅價(jià)格自2014年首次出現(xiàn)下跌。2022年市場(chǎng)的調(diào)整不同于過(guò)去幾年，房企對(duì)存貨進(jìn)行減值測(cè)試，相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這一做法符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從會(huì)計(jì)報(bào)表來(lái)看，市場(chǎng)向好后企業(yè)可以轉(zhuǎn)回部分計(jì)提資產(chǎn)減值損失，增加報(bào)告期利潤(rùn)。

　　房企利潤(rùn)有望得到修復(fù)

　　當(dāng)前，房企面臨的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變。隨著全國(guó)多個(gè)城市房貸利率下調(diào)，政策持續(xù)向好，市場(chǎng)情緒也在逐漸恢復(fù)。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，TOP100房企銷(xiāo)售總額達(dá)1.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，是去年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，3月份單月銷(xiāo)售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

　　此外，多地土拍市場(chǎng)表現(xiàn)也較為活躍，溢價(jià)率均有所提升，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貨意愿也在增加，多個(gè)熱門(mén)城市甚至出現(xiàn)幾十家房企爭(zhēng)搶一塊土地的情況。

　　“以負(fù)債推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率應(yīng)該是穩(wěn)定在一個(gè)平穩(wěn)的區(qū)間。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，就當(dāng)前而言，風(fēng)險(xiǎn)出清后，行業(yè)會(huì)有一個(gè)復(fù)蘇的過(guò)程，房企利潤(rùn)也有望得到一定的修復(fù)。

　　“公司在2022年的虧損可以看作是在行業(yè)調(diào)整下的短期表現(xiàn)，該做的動(dòng)作、措施都做了，問(wèn)題也充分暴露了。”近日，中南建設(shè)管理層在業(yè)績(jī)大會(huì)上表示，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步走向良性循環(huán)，中南建設(shè)的存貨和資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，2023年中南建設(shè)有望實(shí)現(xiàn)盈利，融資能力和發(fā)展能力在這個(gè)階段會(huì)得到修復(fù)和提升。

　　關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2023年，受益于融資環(huán)境寬松等因素，房企業(yè)績(jī)有望穩(wěn)步回升，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面已然形成，無(wú)論是融資端還是銷(xiāo)售端，都傾向于優(yōu)質(zhì)房企，對(duì)于中小型房企以及出險(xiǎn)房企，還需要通過(guò)自身的運(yùn)營(yíng)去突破經(jīng)營(yíng)困境，從而贏得機(jī)遇。