王麗新

　　日前，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》（下稱《指導(dǎo)意見》），將單方中介費比例定為房屋成交價的1.5%，但買、賣雙方都要支付，總傭金依舊是3%，與福州之前整體傭金標(biāo)準(zhǔn)相比并無變化，這也引發(fā)輿論批評。該協(xié)會次日即撤銷了這一政策，并向公眾致歉。

　　5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（下稱《意見》），提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，并嚴(yán)格實行明碼標(biāo)價。這里的要點是兩個：一是“合理降低”，二是“買賣雙方共擔(dān)”。

　　在筆者看來，合理降低房產(chǎn)中介費，應(yīng)當(dāng)基于市場行情把握節(jié)奏和力度，還要細化操作細則，防止各種形式的轉(zhuǎn)嫁。

　　當(dāng)下各地中介服務(wù)費率在什么水平？易居房地產(chǎn)研究院最新研究報告顯示，25個重點城市中介費率平均值為2.2%，低于3%的參考價。福州發(fā)布的《指導(dǎo)意見》僅做到了將單邊收傭改為雙邊付費，但總費用并未降低，所以，只能算“半拉子”政策。

　　合理降低房產(chǎn)中介費，需防范把降低的費用轉(zhuǎn)嫁到房價上，變相推高房價。房屋買賣雙方向中介支付費用，是花錢買服務(wù)，不能和房價混為一談。買賣當(dāng)事人要遵守這一規(guī)矩。監(jiān)管機構(gòu)也要加強對中介服務(wù)透明度的監(jiān)管，對利用規(guī)則漏洞亂收費，甚至操控房價、加重買賣雙方交易成本的行為，依法予以懲處。

　　合理降低房產(chǎn)中介費，還需細化完善雙邊收費模式。中介費由誰來承擔(dān)？從上述25城調(diào)研情況來看，主要有三種情況：買家全部承擔(dān)(21%)、買家承擔(dān)大頭(50%)、買賣雙方均攤(29%)。從費用承擔(dān)比例來看，67%由買方承擔(dān)，33%由賣方承擔(dān)。

　　從責(zé)權(quán)利對等角度看，雙邊收費模式是合理的，已在很多國家實行。國內(nèi)多數(shù)城市雖已在明面上實行了雙邊收費模式，但在實際操作中，業(yè)主應(yīng)支付的傭金往往被“做進房價”里，這對買方是不公平的。從市場運行來說，也擾亂了價格機制。

　　從目前市場形勢來看，真正落實雙邊收費具備有利條件。住房已告別絕對短缺時代，市場成交走勢放緩，賣方強勢地位已改變，買賣雙方逐漸向“勢均力敵”轉(zhuǎn)變。此時推行雙邊收費，符合市場現(xiàn)實，也具有一定民意基礎(chǔ)。但要細化規(guī)則及標(biāo)準(zhǔn)，保證“福利”能真正落實到買賣雙方的交易中。