在陳凱眼中，調(diào)控頻繁加碼之下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不少“前所未有”的場景。“嘉興一場土拍，425家企業(yè)報(bào)名。（競得者）拿了之后還很高興。這是不是一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)或者說一個(gè)好的項(xiàng)目呢？”他說：“前段時(shí)間有一個(gè)購地廣告。報(bào)紙廣告上有24個(gè)聯(lián)系人，把手機(jī)號貼在廣告后面。‘我要買地’。現(xiàn)在找地的廣告比賣房的廣告都更有創(chuàng)意有新意。”

　　在易居沃頓課題發(fā)布會(huì)上，開發(fā)商傳遞的行業(yè)共識是，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正在前所未有的加強(qiáng)。而搶地則是房企“擴(kuò)大規(guī)模”最主要的方式。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過6685億（只計(jì)算招拍掛部分，不考慮權(quán)益分配），同比2016年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。

　　調(diào)控與搶地

　　6月22日，北京兩宗位于房山與順義的地塊出讓，這兩宗地都屬于低密度地塊，特別是高麗營地塊，容積率在1左右，兩宗地均可以建設(shè)成為別墅或洋房類產(chǎn)品。兩宗地塊優(yōu)質(zhì)，合計(jì)成交金額達(dá)到了126.6億。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京年內(nèi)土地成交金額突破1000億，達(dá)到了1006億。雖然北京樓市調(diào)控政策嚴(yán)格，整體市場下行跡象明顯，但對于企業(yè)來說，優(yōu)質(zhì)地塊依然是逢地必爭，6月22日一天2宗地塊均達(dá)到了50%的溢價(jià)率上限以及“競自持”比例。

　　在易居中國創(chuàng)始合伙人臧建軍眼中，本輪調(diào)控與歷史周期上調(diào)控大有不同。過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控中，核心仍然是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP增長的工具。但這次調(diào)控一方面是要讓房子回歸到住的本質(zhì)；另一方面，脫虛向?qū)嵵С謱?shí)體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略成為中國必然選擇的戰(zhàn)略。因此，臧建軍認(rèn)為，本輪調(diào)控是持續(xù)的。

　　但臧建軍看到，在行政干預(yù)下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多重扭曲。房價(jià)在扭曲，熱點(diǎn)城市的新房價(jià)格低于所在區(qū)域房價(jià)的20%；由于政府控制了網(wǎng)簽，因此需求也在扭曲，目前的成交不能反映市場的真實(shí)需求；一二手房市場也在扭曲，新房買不到，二手房市場則非常萎靡；最后一個(gè)扭曲發(fā)生在土地和銷售市場，雖然從業(yè)者對于銷售市場有很多擔(dān)心，但土地市場卻異?；鸨?。

　　搶地成為大型房企核心競爭力。

　　在陳凱看來，房地產(chǎn)市場變化越來越大，而未來的行業(yè)挑戰(zhàn)也越來越大。“憑什么我們還在這個(gè)行業(yè)里面繼續(xù)？有很多原因，有資源，能拿到好的地，能夠拿到便宜的錢，核心團(tuán)隊(duì)能夠很強(qiáng)，所有的東西都有。”

　　調(diào)控高壓之下，房企搶地積極。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前5月，拿地最多的房企為碧桂園，拿地總額642.79億；拿地總額在300億以上的房企包括保利、恒大、中海、龍湖、首開、萬科、華潤等。

　　房地產(chǎn)交易市場的冷卻并無礙土地市場的高溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到6月20日，年內(nèi)全國賣地最多的50大城市合計(jì)賣地金額達(dá)到了12071.8億，同比2016年同期的8859億上漲幅度達(dá)到了36.3%。平均地價(jià)上漲了32.6%。地價(jià)上漲城市主要集中在三線城市。

　　地產(chǎn)商的未來：可能就剩一兩百家公司

　　對于房地產(chǎn)商的未來，陳凱拋出一個(gè)嚴(yán)峻的預(yù)測。整個(gè)行業(yè)的集中度越來越高，百強(qiáng)和十強(qiáng)對于行業(yè)的壟斷程度越來越大，到了2016年十強(qiáng)和百強(qiáng)分別已經(jīng)達(dá)到18%和44%。他判斷未來房地產(chǎn)甚至有可能只有一兩百家公司或者項(xiàng)目公司，而前十強(qiáng)會(huì)吃掉整個(gè)市場50%的份額。

　　“什么時(shí)候我不知道，但是可能會(huì)到。”陳凱說。而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者與多位地產(chǎn)商交流所得，陳凱的預(yù)測幾乎是行業(yè)共識。調(diào)控高壓之下，土地資源愈發(fā)稀缺，市場集中率將是行業(yè)大趨勢。

　　建設(shè)部原副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰近日在“中國房地產(chǎn)30年回顧”系列活動(dòng)演講時(shí)直言，中國不需要那么多房地產(chǎn)公司。他表示，國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)有9萬多家，實(shí)際上機(jī)構(gòu)調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)大概是3萬多家，3萬多家中有好多是半死不活的，真正正常運(yùn)作的也就1萬多家。“中國不需要那么多房地產(chǎn)公司，因此要加大整合。”

　　也就是說，開發(fā)商不僅面臨市場自然整合、淘汰；還面臨宏觀調(diào)控層面整合。“下一步很多時(shí)候你都會(huì)面臨要什么的問題。選規(guī)模還是選利潤？大部分人都會(huì)說，又要規(guī)模又要利潤，但現(xiàn)在ROE在下降，你到底要什么？我們可以預(yù)見到未來中國也就一兩百家，更多的公司就是項(xiàng)目公司。規(guī)模重要嗎？肯定重要，不盈利的規(guī)模能持續(xù)嗎，持續(xù)不了，我們肯定需要能持續(xù)盈利的規(guī)模。”陳凱認(rèn)為，比如，開發(fā)商可以選擇是做開發(fā)還是做資管。

　　臧建軍認(rèn)為，未來不能用傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)去看待。未來一定是大企業(yè)越來越強(qiáng)，而小企業(yè)可以選擇囤貨，然后合作開發(fā)。他認(rèn)為，對于大企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型很艱難，但是可以升級創(chuàng)新延長服務(wù)鏈改變產(chǎn)品線。

　　臧建軍的判斷得到了保利房地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理余英的印證。他在上述易居沃頓房地產(chǎn)研修班上表示，保利在架構(gòu)上進(jìn)行了巨大調(diào)整。在三千億基礎(chǔ)上開辟新的產(chǎn)業(yè)。軍民融合和產(chǎn)城融合是發(fā)力重點(diǎn)。余英認(rèn)為，大型房企很難實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。只能從兩千億到三千億再加上一些新的業(yè)態(tài)，去做增量。學(xué)習(xí)華夏幸福。

　　陳凱還以香港最大地產(chǎn)商新鴻基年報(bào)舉例，認(rèn)為內(nèi)地傳統(tǒng)地產(chǎn)商可以以此借鑒加大存量市場發(fā)展。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）中報(bào)，截至2016年6月30日，其物業(yè)銷售收入407.9億港元，毛利110.88億港元，而物業(yè)租賃收入172.4億港元，毛利高達(dá)134.29億港元，超過物業(yè)銷售業(yè)務(wù)毛利。此外，陳凱認(rèn)為，黑石或許也是中國傳統(tǒng)開發(fā)商未來轉(zhuǎn)型對標(biāo)的企業(yè)。

　　“很多東西都在變。我不覺得我們已經(jīng)有非常清晰的答案。”陳凱說。

(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)