□金陵晚報(bào)記者 陳菲

　　2016年,在房?jī)r(jià)不斷上漲的同時(shí),催生了不少“任性”的賣(mài)家。在房?jī)r(jià)升值的過(guò)程中,有不少房屋已簽約在售的賣(mài)家,在持續(xù)飆升的價(jià)格面前心理逐漸扭曲、失衡。有的賣(mài)家拒不配合買(mǎi)家過(guò)戶(hù),有的勒令買(mǎi)家限期支付一筆“漲價(jià)費(fèi)”,還有的賣(mài)家不僅任性毀約,還敢“一房二賣(mài)”。一大撥違約賣(mài)房人陸續(xù)來(lái)襲,有的買(mǎi)家連續(xù)兩次“中招”,這也催生出不少“二手房買(mǎi)家維權(quán)群”。今天,我們請(qǐng)來(lái)江蘇勝衡律師事務(wù)所主任宋聯(lián)民律師,聊聊面對(duì)任性的“賣(mài)家”,該如何對(duì)付!

　　任性賣(mài)家之一

　　雙倍退還定金 VS 繼續(xù)履行合同

　　在南京上班近10年的趙先生,去年年底看中了安德門(mén)地鐵口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上,趙先生多了個(gè)心眼,附加了“任何一方違約導(dǎo)致解除本協(xié)議的,還須按照房屋總額支付10%的違約金”這句話。

　　春節(jié)一過(guò),從老家回到南京的趙先生就開(kāi)始聯(lián)系賣(mài)家,商量付房款以及過(guò)戶(hù)事宜,豈料賣(mài)家在電話里開(kāi)始猶豫,說(shuō)小區(qū)業(yè)主QQ群里都在講地鐵口的房子還要漲價(jià),自己簽約時(shí)也沒(méi)有和老婆“認(rèn)真商量”,賣(mài)房的事兒要暫時(shí)“先放一放”。
 

　　賣(mài)家不急,買(mǎi)家急。趙先生付了購(gòu)房定金,自然理直氣壯,他直接找到賣(mài)家,稱(chēng)雙方白紙黑字簽了合同,自己還付了10萬(wàn)的定金,賣(mài)家沒(méi)有權(quán)利說(shuō)不賣(mài)就不賣(mài)!賣(mài)家的意見(jiàn)也很明確:定金可以全額退,他愿意1.5倍甚至雙倍支付趙先生支付的10萬(wàn)元定金。趙先生算了算,同區(qū)位房子的報(bào)價(jià)已上漲三四十萬(wàn)元,雙倍退還定金也不合算,憤怒之下,趙先生訴至雨花臺(tái)法院。

　　上了法庭,尷尬的賣(mài)家似乎也是有備而來(lái),不慌不忙地當(dāng)庭辯駁,認(rèn)為按照雙方簽訂的購(gòu)房合同,自己也享有以支付總房款10%的違約金為代價(jià)換取購(gòu)房合同的解除權(quán)。法院審理認(rèn)為,雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)、合法且有效,賣(mài)家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約,現(xiàn)原告選擇繼續(xù)履行合同,被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。

　　任性賣(mài)家之二

　　買(mǎi)家兩次中招 VS 賣(mài)家被判賠償

　　遭遇賣(mài)家毀約的,遠(yuǎn)不止趙先生一人。

　　由于家庭人員增多,唐女士去年看中了孝陵衛(wèi)片區(qū)一套137平方米的房屋,10月份與賣(mài)家簽訂了購(gòu)房合同,總價(jià)250萬(wàn),并支付了10萬(wàn)元定金。為了購(gòu)買(mǎi)此房產(chǎn),唐女士很快低價(jià)將自己的唯一住房出售。原本唐女士與賣(mài)家約定年初到銀行辦理資金監(jiān)管,但不成想,該二手樓盤(pán)春節(jié)期間一下子漲到280萬(wàn),賣(mài)家開(kāi)始以各種理由推諉。

　　按照唐女士簽的中介三方協(xié)議,賣(mài)家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的15%作為賠償金,而這位賣(mài)家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息,甚至揚(yáng)言“不怕告,官司耗個(gè)一年半載,房?jī)r(jià)漲到你更買(mǎi)不起房”。事實(shí)也幾乎如此。不說(shuō)太遠(yuǎn),就說(shuō)唐女士先前賣(mài)出的房子,年后這兩三個(gè)月也已經(jīng)漲了三四十萬(wàn)元。

　　由于擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,唐女士決定趕緊另尋其他房源,在同片區(qū)簽訂了另一套139平方米的房屋,總價(jià)290萬(wàn)。為了避免再次遭遇違約,唐女士支付了定金20萬(wàn),另約定違約方要賠償總房款10%的違約金,以提高賣(mài)家的違約成本。然而這并沒(méi)有什么用。

　　簽訂合同的一個(gè)月后,賣(mài)家電話通知唐女士房子不打算賣(mài)了。唐女士通過(guò)中介一核實(shí),原來(lái)賣(mài)家簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后,又在其他中介掛盤(pán),加價(jià)出售,標(biāo)價(jià)340萬(wàn),很快售出了并迅速辦理過(guò)戶(hù)。

　　再次遭遇賣(mài)家“放鴿子”的唐女士徹底憤怒了,她訴至玄武法院,要求賠償實(shí)際損失,賣(mài)家接到法院傳票時(shí)卻聲稱(chēng)“我不怕告,如果雙倍定金不夠,那我賠她10%的違約金(29萬(wàn))就是啦!”近日,法院一審判決已下達(dá):以實(shí)際售價(jià)330萬(wàn)減去賣(mài)家與唐女士的簽約價(jià)290萬(wàn)之差,向唐女士賠償約50萬(wàn)元。

　　律師小錦囊

　　遭遇違約如何選擇賠償方式

　　售房協(xié)議一般會(huì)約定“定金”,甚至是“違約金”,但由于賣(mài)家經(jīng)不起價(jià)格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生,此時(shí),在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒(méi)有過(guò)戶(hù)時(shí),買(mǎi)家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同(交房)之間擇一維權(quán)。

　　如果涉案房屋已被“一房二賣(mài)”,也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過(guò)戶(hù),那么依照《物權(quán)法》對(duì)善意第三人(最終買(mǎi)家)的交易保護(hù),前手買(mǎi)家是無(wú)法起訴要求繼續(xù)履行合同的,并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手,新的買(mǎi)家已經(jīng)開(kāi)始享受《物權(quán)法》保護(hù)了,前手買(mǎi)家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。

　　從實(shí)際案例看,在房?jī)r(jià)上漲快時(shí),買(mǎi)家訴請(qǐng)賠償實(shí)際損失居多,也更有利,理由是實(shí)際損失一般會(huì)高于定金或合同違約金(中介三方協(xié)議一般約定違約金僅為10%、15%、20%)。之所以支持賠償“實(shí)際損失”,法律依據(jù)是買(mǎi)家已經(jīng)錯(cuò)失了“購(gòu)房機(jī)遇”,付出了“締約機(jī)會(huì)成本”,或者說(shuō)買(mǎi)家已經(jīng)產(chǎn)生了“預(yù)期利益損失”。