□金陵晚報記者 陳菲
2016年,在房價不斷上漲的同時,催生了不少“任性”的賣家。在房價升值的過程中,有不少房屋已簽約在售的賣家,在持續(xù)飆升的價格面前心理逐漸扭曲、失衡。有的賣家拒不配合買家過戶,有的勒令買家限期支付一筆“漲價費”,還有的賣家不僅任性毀約,還敢“一房二賣”。一大撥違約賣房人陸續(xù)來襲,有的買家連續(xù)兩次“中招”,這也催生出不少“二手房買家維權群”。今天,我們請來江蘇勝衡律師事務所主任宋聯(lián)民律師,聊聊面對任性的“賣家”,該如何對付!
任性賣家之一
雙倍退還定金 VS 繼續(xù)履行合同
在南京上班近10年的趙先生,去年年底看中了安德門地鐵口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房買賣協(xié)議上,趙先生多了個心眼,附加了“任何一方違約導致解除本協(xié)議的,還須按照房屋總額支付10%的違約金”這句話。
春節(jié)一過,從老家回到南京的趙先生就開始聯(lián)系賣家,商量付房款以及過戶事宜,豈料賣家在電話里開始猶豫,說小區(qū)業(yè)主QQ群里都在講地鐵口的房子還要漲價,自己簽約時也沒有和老婆“認真商量”,賣房的事兒要暫時“先放一放”。
賣家不急,買家急。趙先生付了購房定金,自然理直氣壯,他直接找到賣家,稱雙方白紙黑字簽了合同,自己還付了10萬的定金,賣家沒有權利說不賣就不賣!賣家的意見也很明確:定金可以全額退,他愿意1.5倍甚至雙倍支付趙先生支付的10萬元定金。趙先生算了算,同區(qū)位房子的報價已上漲三四十萬元,雙倍退還定金也不合算,憤怒之下,趙先生訴至雨花臺法院。
上了法庭,尷尬的賣家似乎也是有備而來,不慌不忙地當庭辯駁,認為按照雙方簽訂的購房合同,自己也享有以支付總房款10%的違約金為代價換取購房合同的解除權。法院審理認為,雙方簽訂的房屋買賣合同真實、合法且有效,賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約,現原告選擇繼續(xù)履行合同,被告應當承擔繼續(xù)履行合同的違約責任。
任性賣家之二
買家兩次中招 VS 賣家被判賠償
遭遇賣家毀約的,遠不止趙先生一人。
由于家庭人員增多,唐女士去年看中了孝陵衛(wèi)片區(qū)一套137平方米的房屋,10月份與賣家簽訂了購房合同,總價250萬,并支付了10萬元定金。為了購買此房產,唐女士很快低價將自己的唯一住房出售。原本唐女士與賣家約定年初到銀行辦理資金監(jiān)管,但不成想,該二手樓盤春節(jié)期間一下子漲到280萬,賣家開始以各種理由推諉。
按照唐女士簽的中介三方協(xié)議,賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價的15%作為賠償金,而這位賣家卻只愿意支付3個月的定金利息,甚至揚言“不怕告,官司耗個一年半載,房價漲到你更買不起房”。事實也幾乎如此。不說太遠,就說唐女士先前賣出的房子,年后這兩三個月也已經漲了三四十萬元。
由于擔心房價繼續(xù)上漲,唐女士決定趕緊另尋其他房源,在同片區(qū)簽訂了另一套139平方米的房屋,總價290萬。為了避免再次遭遇違約,唐女士支付了定金20萬,另約定違約方要賠償總房款10%的違約金,以提高賣家的違約成本。然而這并沒有什么用。
簽訂合同的一個月后,賣家電話通知唐女士房子不打算賣了。唐女士通過中介一核實,原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后,又在其他中介掛盤,加價出售,標價340萬,很快售出了并迅速辦理過戶。
再次遭遇賣家“放鴿子”的唐女士徹底憤怒了,她訴至玄武法院,要求賠償實際損失,賣家接到法院傳票時卻聲稱“我不怕告,如果雙倍定金不夠,那我賠她10%的違約金(29萬)就是啦!”近日,法院一審判決已下達:以實際售價330萬減去賣家與唐女士的簽約價290萬之差,向唐女士賠償約50萬元。
律師小錦囊
遭遇違約如何選擇賠償方式
售房協(xié)議一般會約定“定金”,甚至是“違約金”,但由于賣家經不起價格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生,此時,在房屋尚未轉售也沒有過戶時,買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同(交房)之間擇一維權。
如果涉案房屋已被“一房二賣”,也就是已經被轉售他人且已辦理過戶,那么依照《物權法》對善意第三人(最終買家)的交易保護,前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的,并且“合同標的”早已被轉手,新的買家已經開始享受《物權法》保護了,前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實際損失之間擇一維權。
從實際案例看,在房價上漲快時,買家訴請賠償實際損失居多,也更有利,理由是實際損失一般會高于定金或合同違約金(中介三方協(xié)議一般約定違約金僅為10%、15%、20%)。之所以支持賠償“實際損失”,法律依據是買家已經錯失了“購房機遇”,付出了“締約機會成本”,或者說買家已經產生了“預期利益損失”。
