今天，國家發(fā)改委于召開了一個新聞發(fā)布會，詳細介紹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務(wù)。
 

我們重點關(guān)注下和每個人息息相關(guān)的“去庫存”這一樓市調(diào)控的方向，可以看到，發(fā)改委在新聞發(fā)布會上著重強調(diào)了這四個字“因城施策”！

具體來講就是：

1、對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲；

2、對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

3、建立購租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革。

結(jié)合今年上半年的實際情況，一二線城市迎來了新一輪樓市“盛宴”，而大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”，去庫存前路漫漫?；谶@種分化格局，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，顯得就尤為必要。

二線城市頻出地王都是庫存惹的禍

據(jù)統(tǒng)計，5月份，廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房連續(xù)2個月沒有上漲。

土地市場上，熱點二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，二線城市成為地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

作為典型的中部二線城市，安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據(jù)報道，今年春節(jié)后，合肥新房、二手房價格一路飛漲，出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份，合肥九區(qū)均價為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。一時之間，合肥被業(yè)界評價為“樓市新四小龍之首”。

有人要問了，為什么二線城市會上漲，而且還漲的這么快？

首先，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計5年時間合肥一共流入了人口34萬，跟北上深的500萬根本沒法比。這么少的人口流入，讓合肥的人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，根本沒有那么多的住房需求。

其次，從收入上來看，2015年合肥人均月薪5302元。但以一套總價150萬房子計算，首付2.5成，約37.5萬，剩余貸款，等額本息每月仍需還款近6000元。換句話說，絕大部分的合肥人已經(jīng)買不起合肥的房子。

第三，如果說北上深是核心，是中國的心臟，凝聚了太多的社會福利和經(jīng)濟資源，那么合肥、南京、廊坊、廈門這算什么？有多少有錢人混跡于此，恐怕還不如杭州和廣州或者重慶多。如此來看，有人囤房或者有強烈的購買需求推高房價似乎也是立不住腳的。

第四，從未來角度看，合肥的小學(xué)生比例，甚至還是負增長的，所以也是沒道理有這么高的看漲預(yù)期。

那么問題出在哪了呢？

也許就是出在了庫存上面。

南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅僅為2個月左右，也就是說房子存貨比較少了，所以一買就漲了。

面對這種情況，合肥政府出臺限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應(yīng)、土地網(wǎng)上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳，并規(guī)定7月1日起正式實施。但結(jié)果是，在新政的前一天，合肥以5倍的價格賣了19幅地塊。可見，所謂的地產(chǎn)調(diào)控，促銷的效果倒是很不錯，逼著開發(fā)商提前消費。

所以這么看，15年過去了，炒房還是在中國大行其道，主要就是土地供給太少，不能用市場的力量來平抑價格，炒房團為什么不去長沙不去重慶，去那里就被干趴下，因為土地多的像牛糞，這些地方的房價也一直沒怎么漲。真正的調(diào)控，就是要盡快放開土地，敦促開發(fā)商快速建房投入市場平抑房價，這才是市場的手段，也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期買賣的成本，讓這些資金無利可圖自然也就退去了。

與此成為鮮明對比的是三四線城市，庫存量太高，酷似鬼城。

報告顯示，三四線庫存仍相對較高。根據(jù)重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。

國務(wù)院有關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年5月，全國縣以上新城新區(qū)超過3500個，規(guī)劃人口達34億。

34億！約相當(dāng)于中國目前人口規(guī)模的2.5倍！足以裝下全世界約一半人口。能容納全世界近一半人口的新城，誰來住？這種規(guī)劃顯然脫離實際。

同時，全國購房人群總量已在2014年出現(xiàn)拐點，開始由增轉(zhuǎn)減。國泰君安的研究表明，如果將20至50歲人群定義為住宅消費主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數(shù)量在2014年到達由增轉(zhuǎn)減的拐點。人口總量減少必然導(dǎo)致住房總需求減少，因此房地產(chǎn)銷售增速再像上兩次景氣周期那樣一度達到90%的日子很可能一去不復(fù)返了。不管怎么算，也填不滿34億人口的“大坑”。

專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃人口“畫大餅”，直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā)，去庫存艱難。

一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房。三四線城市居民需求被嚴重透支和轉(zhuǎn)移，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存會更加艱難。

而庫存量大導(dǎo)致的直接后果就是：優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日漸稀少，而低品質(zhì)產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，形成規(guī)模較大的過剩局面。

一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)項目數(shù)量稀缺。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來越少、越來越貴，將過度“吞噬”有效需求，抑制全行業(yè)景氣度繼續(xù)和普遍提升。

另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠的商品房大量建設(shè)并迅速形成過剩局面。安信證券發(fā)布的研究報告顯示，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。

結(jié)果就是，三四線城市房價集體下跌。有分析人士認為，很多三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價格下調(diào)壓力。

未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將會升級到“一城一策”。

“房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，這將是下半年樓市政策主線。”中國指數(shù)研究院的報告分析稱，中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大。

一、部分城市鼓勵購房策略去庫存效果明顯

1、浙江：除杭州外放開落戶限制

為加快推進房地產(chǎn)去庫存工作，浙江近日發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》，圍繞五大方面，部署21項加快推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體工作。

浙江去庫存現(xiàn)狀依然嚴峻，除了杭州、寧波等城市外，三、四線城市去庫存壓力較大，消化時間甚至達到30個月以上。《行動方案》的目標是 2017年，浙江全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10~16個月的合理水平。

在鼓勵新市民購房和農(nóng)民進城購房方面，全面取消縣(市)購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求。

2、山西：實施鼓勵策略

近期出臺房地產(chǎn)去庫存政策的地方還有不少。比如山西，近日就出臺了11條去庫存的舉措，還鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價；對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持。

統(tǒng)計顯示，今年以來的半年時間內(nèi)，至少有20多個省份開出去庫存的“藥方”，幾乎均對當(dāng)?shù)貥鞘腥齑婀?jié)奏進行了安排：

甘肅明確，到2019年底，商品房去庫存周期基本控制在18個月內(nèi)；

廣東提出，到2018年底，全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，去庫存周期基本控制在16個月以內(nèi)；

江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內(nèi)。

二、部分城市出臺"三限"政策

在廣大三四線城市及部分二線城市大力去庫存的同時，一線城市和部分二線核心城市、環(huán)一線城市地區(qū)卻因為高漲的房價，而不得不出臺限貸、限購、限價等調(diào)控政策。

1）合肥：差異化信貸

在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比為25%，部分情況購買商品房的首付比為40%。

2）廈門：調(diào)整二套房首付貸款比例

廈門將于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化：對應(yīng)于名下有1套房但未結(jié)清貸款的，或2筆及以上貸款記錄的從原本執(zhí)行40%首付提升到60%。此外停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

3）南京：土拍限價

今年下半年首次土地集中拍賣7月8日在南京市公共資源交易中心舉行，這也是該市采取限價措施后的第二次土地集中拍賣會。當(dāng)天，現(xiàn)場競價異常激烈，但因為限價的原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功找到婆家，另外7幅都終止出讓。