說真的，樓市里的各種奇特現(xiàn)象我算是見識過各種各樣的，但是關于現(xiàn)在的杭州，依然讓我覺得有點驚心動魄
杭州樓市進入了狂熱的現(xiàn)狀，現(xiàn)在的一手房成為了所有杭州人眼里的寶，所有人都開啟了搖號模式，甚至同時在好幾個項目里搖號，內核訴求就是買到一套杭州的一手房
杭州樓市創(chuàng)造出了一些定向詞匯，比如萬人搖，比如打新盤
之所以會有這樣的現(xiàn)象，是因為杭州樓市的特殊雙限模式
什么意思，一塊土地的出讓，規(guī)定了最高的一手房售價，也規(guī)定了土地最貴能夠賣多少
但是在雙限模式下，往往規(guī)定了未來最高一手房售價是高于現(xiàn)在邊上賣的一手房
所以對于購房者來說，這就是看得到的漲幅空間，以后邊上的房子肯定比現(xiàn)在的貴啊，那為什么不買
而開發(fā)商也看到了這樣的信號，都這么明顯了，拿地一定沒風險啊，因為等拿到的地開發(fā)成一手房的時候，后面的地塊也會標定更高的價格啊，所以拿地沒風險啊肯定賣得掉啊
所以土地同樣被瘋搶，每次土地價格都被拍到土地限價的最高值
這就是當下杭州樓市的特殊，土地市場的瘋狂，樓市的瘋狂
也因為如此，后面還有微妙的蝴蝶效應，正是因為不用為去化擔心，所以最近一段時間正是杭州樓市產(chǎn)品力集體滑坡的階段
幾乎沒有開發(fā)商專心在做產(chǎn)品，各位熟悉的那幾家也是如此
杭州維權現(xiàn)象起此彼伏
而最魔幻的是
一個項目往往就是一邊維權，一邊排隊搖號買房，沒買到的房子的涌入售樓處各種嘗試，搖到號的一邊慶幸自己中了彩票，一邊想著能不能通過維權讓自己中的彩票變得更高配
買到什么產(chǎn)品無所謂，多大面積也不要緊，關鍵是買到
而對于從業(yè)者來說，關于產(chǎn)品，關于營銷，關于品牌，都被放在一邊
拿到地是最重要的事情，這是一件沒難度的事情，也是來不及思考對錯首先要去做的事情
02
所以在這樣的模式下，確實已經(jīng)沒有資格談論產(chǎn)品是否品質升級是否需求改善，對于買下就看漲的心理預期，在杭州買房就是剛需
正是因為如此，很多時候杭州變成一個在房價上藐視上海的城市，我聽過太多的人和我說：上海的房子也不過如此嘛，中環(huán)內的房子也就一千多萬
是的，對于上海樓市一側比較尷尬的現(xiàn)實就是：首套購買者的缺位
什么是首套購買者
就是在上海第一次買房的購買者缺位了，這一群最不能等的購房者在上海的比例不足，導致上海樓市的走勢確實有點糾結
上海我們確實看到成交有回暖，成交量的攀升，但是在整個成交結構的背后，我們看到了一定程度的冷熱不均
今年上海中環(huán)內產(chǎn)品的集中供應，紅盤依然可以看到熱銷，但這樣的項目確實太少太少，前灘，外灘，濱江……
這樣強勢的地段才可以
而大部分項目，開盤去化掉7成已經(jīng)算不錯，而還有很多項目正在發(fā)愁自己的客戶來自哪里
上海的一手房信號不強么，其實也不一定，今年的純新盤的定價相比較去年都有一定程度的提升，整體的產(chǎn)品力也逼出了上海最近3年的最強品質
但整個市場依然沒有進入到全面回暖的現(xiàn)狀
歸根到底，是剛需客戶缺失之后上海樓市被迫進入到改善周期，而市中心項目的熱銷也正說明了一件事，地段改善成為當下主旋律
當一個斷供許久的區(qū)域突然出現(xiàn)一款一手房，這樣的置換的力量成為了樓市里最夯實的動力
而郊區(qū)項目如今面對另一個尷尬，當中環(huán)內項目進入小面積控總價的策略，那么郊區(qū)項目就存在總價錯配的情況，樓市里經(jīng)常出現(xiàn)一樣的總價段，中環(huán)和郊環(huán)都可以選擇的現(xiàn)象
這樣的總價錯配也造成了郊區(qū)不少區(qū)域的尷尬
這就是上海樓市的現(xiàn)狀，售樓處里談不上冷清，當時客戶都是滴滴答答出現(xiàn)了，所有的操盤手都需要解決兩個問題：我的客戶在哪里，以及我怎么拼的過競爭對手
當下的主流客戶都是第二次買房的時候，甚至很多都是賣掉自己的商品房去買下一套的時候，用戶都會問一個問題，不是為什么買你的，而是為什么要賣掉現(xiàn)在房子
這個問題你不替客戶想好，別人就替客戶想好
也正是因為這個問題需要解決，一個客戶的置換周期被拉長
在上海樓市，購房者都在堅定的買房，但是購房者也都在堅定的等待
03
上海樓市改善當?shù)溃贾輼鞘邪奄I房當剛需
為什么會有這樣的差別，有兩個共識需要明確
第一
就是現(xiàn)在這種經(jīng)濟氛圍下，所有個體對于強勢城市的無比的信心，對于樓市未來發(fā)展無比堅定的信心
杭州樓市的火熱只是一個個案，我們看到深圳，廣州，看到蘇州，南京，這些強一二線城市的未來
所有的個體都無比相信，城市會成為最強的基底，可以幫助他們對沖未來的風險和通貨膨脹
這個城市當然也包括上海
第二
如今不同的城市，都希望土地市場可以保持一定的活躍，背后的邏輯也很簡單，因為抗疫每個城市都付出了巨大的代價，其中就是城市公共開支的投入，才換來一場勝利
所以不同城市都在踴躍出讓土地，用土地收入夯實財政收入
這個現(xiàn)象在很多城市都是如此
但是為什么上海和杭州，這兩個城市的樓市會呈現(xiàn)出如此巨大的反差，這本質上其實是對待購房人口總量的預期上
上海的剛需匱乏，不在于人口總量，而是能夠達到購房標準的外地人以及新增落戶成為上海人的數(shù)量實在太少了
外地人需要5年的社保且已婚才有一套的名額，這一群人要么早早買好了房子，要么就是距離5年或者已婚都有很長的距離
而落戶成為上海人的名額有那么的少，門檻足夠苛刻，且上海2500萬的人口上限已經(jīng)標定在了2040年
所以每年行業(yè)內新增購房名額絕對有限，支撐城市樓市的內核來自于置換，就是你賣掉再買才可以
而置換的背后就是7成首付，嗯，這樣接近無杠桿的買房模式，也極大程度的抹掉了很大的購房者
這也是上海樓市最近服務意識開始提升，因為每個準客戶真的都是寶啊，為了買這個房子背后像打怪一樣各種闖關才來到售樓處里
那么杭州呢
杭州的落戶門檻，沒有，在公寓都可以落戶的當下，只要你想，你可以用一萬種辦法變成杭州人
等上一年的時間就可以買房了，這樣的時間成本，和其他城市比起來已經(jīng)很低了
另外在杭州還有一種所謂的人才買房，只要你被認定為人才，那么一手房里都會定向特供給你的房源，搖號概率很高
至于怎么樣算人才，你是否符合人才，又另外說了
所以大家可以感受下，當大家對于樓市的信心在回暖的時候，一個城市的個體獲得購房資格這件事就變得很重要
如果城市里孵化出大量的準購房資格，且是首套購房資格，那么城市需求就會快速充沛，從而激活整個市場
杭州如此的雙限模式下是特例，但是在南京在蘇州也都進入火熱模式
在不同城市不同政策的模式下，每個城市的走勢也都呈現(xiàn)特殊和個性化
04
好，再問一個走心的問題
這兩個城市的樓市，你認為哪個好
我們客觀來看
上海是房價沒有任何泡沫，已經(jīng)穩(wěn)定了三年了，今年才有一點點的微漲；杭州是最近5年時間沒有本質性淡市，樓市節(jié)節(jié)高，不知道有沒有泡沫但是價格一直在漲
我們再來客觀的講
上海的產(chǎn)品力在最近2年回歸上海歷史巔峰，今年大量項目開始在軟性服務上發(fā)力，不論是物業(yè)還是社區(qū)配套得到最大程度的提升，上海一手房已經(jīng)無短板；杭州樓市一邊維權一邊搖號，買到差房子客戶根本不擔心，買不到才是真心痛，已經(jīng)有太多個案從期房到交房房價漲幅50%以上的案例了
這兩個城市，哪個好
大家可以仔細想想這個問題
其實大家可能會發(fā)現(xiàn)，這是完全兩種不同的行業(yè)模式，一個正在跑馬圈地的狂奔，一個正在艱難轉型
正是在不一樣的調控模式下，兩個城市進入了兩種不一樣的頻道里
其實我不知道這兩個城市的朋友如何看待對方呢，會不會互相看一眼，然后說一句…………恭喜發(fā)財呢
其實我想和大家說的是，如今房地產(chǎn)這個賽道的復雜，就像現(xiàn)在杭州和上海呈現(xiàn)在我們面前的一樣，因城施策的策略已經(jīng)實施超過3年的時間了
三年的時間，足夠改變一個樓市的基本面
這就是潤物細無聲的力量
我們對待任何一個政策都要有足夠的敬畏，因為一套房子從期房到交房需要2年時間，但是改變時間卻只要3年
當下我們用通識性的道理去判斷一個城市都是片面和不客觀的，每個城市都有自己的走勢，每個城市都有自己的未來
用腳走遍那個你熱愛的城市，城市才會給你足夠的反饋
05
各位注意，我不想去判斷哪個城市的房價有泡沫，或者論斷這樣的房價走勢是否合理
而事實上來看，歷史上任何夸張的泡沫最后都被更夸張的發(fā)展速度給燙平，不論是上海杭州，未來的房價都遠不如此
但是我希望提醒各位的是，作為一個個體，自己拿出真金白銀去買一套房子的時候，我們能否抵抗的了這3年的時間
我們用什么樣的籌碼來面對自己
面對未來的自己
我看著現(xiàn)在的杭州，同樣也記得2010年的杭州，杭州樓市最近五年的狂奔，同樣也在2010年開始經(jīng)歷了五年的下沉，借著2016年的全國性普漲才走出泥潭
前前后后都是五年，一個城市可以有一百年還很年輕，但是對于一個個體來說又有幾個五年。
上海沒有剛需也好，杭州沒有改善也好，我們需要明確一點，一個城市，特別是強勢一二線城市，市場需求總有穩(wěn)定甚至下滑的時候
但是各位更加需要記住，需求下滑不是帶來價格下滑，價格一定是堅挺的，但是需求下滑會帶來產(chǎn)品流動性的降低
什么樣的產(chǎn)品才能對沖風險，什么樣的產(chǎn)品才有流動性，什么樣的產(chǎn)品才能歷久彌新
這是一個很復雜很復雜的問題
06
敬畏行業(yè)，才能對得起自己
