一線城市上海的供地節(jié)奏正在加速，住宅用地的交易更是“火力全開(kāi)”。
上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，7月份，上海計(jì)劃出讓20宗經(jīng)營(yíng)性地塊，總起價(jià)達(dá)350.49億元，其中宅地（含商住地）就有17宗，總建筑面積135.5萬(wàn)平方米，占比84.7%。而且多宗地塊分布在市中心各區(qū)。
環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看明顯呈上升趨勢(shì)，在此前的一個(gè)月，上海共出讓土地面積198.2萬(wàn)平方米，攬金286.52億元。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，1~6月，上海共出讓93宗地塊，出讓金達(dá)1209.8億元，為近5年上半年出讓金最高，同比增長(zhǎng)112.8%。
土地市場(chǎng)交易火熱之下，建發(fā)股份(600153,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)、大名城(600094,股吧)、紅星地產(chǎn)和中駿集團(tuán)等品牌房企伺機(jī)補(bǔ)倉(cāng)上海，拍賣會(huì)上再現(xiàn)激烈廝殺的場(chǎng)景，推高住宅溢價(jià)率至35.5%，商業(yè)用地溢價(jià)率至127.83%。
7月3日，曾轟動(dòng)全國(guó)的上海北外灘“圍標(biāo)”事件的嘉興路街道HK271-01地塊進(jìn)行二次出讓，招商蛇口(001979,股吧)在187輪的激烈角逐后競(jìng)得。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北外灘該處地塊出事后，上海土地交易市場(chǎng)的管理辦法已發(fā)生變化，失信主體將會(huì)被限制或禁止參與上海市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)。
針對(duì)積極拿地的原因和業(yè)績(jī)問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者致電致函上述企業(yè)，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。
積極補(bǔ)倉(cāng)
7月7日中午，在上海嘉定區(qū)安亭地鐵站的南側(cè)，一臺(tái)淡藍(lán)色的挖掘機(jī)停在泥濘的工地里。經(jīng)歷過(guò)暴雨，平整的工地上野草長(zhǎng)勢(shì)旺盛。
“原來(lái)是共享汽車的停車場(chǎng)，每天上百臺(tái)車進(jìn)出，現(xiàn)在要被推平蓋房子。”嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)一名保安人員指著眼前的空地說(shuō)道。
他所指的是國(guó)際汽車城核心區(qū)JD030201單元01BB-08、02BA-02地塊，原計(jì)劃于7月14日停止掛牌，由于僅有一家企業(yè)提交競(jìng)買申請(qǐng)，使實(shí)際的出讓時(shí)間提前了兩個(gè)星期。
公開(kāi)資料顯示，中駿集團(tuán)旗下的上海駿寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以底價(jià)132301萬(wàn)元競(jìng)得上述兩幅商住地塊，出讓面積30047.8平方米，建筑面積105167平方米，住宅建面占比70%，商業(yè)30%，樓面價(jià)12580元/平方米，這是其今年以來(lái)在上海首次成功拿地。
與嘉定安亭地塊土拍的同一天，上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的拍賣會(huì)更加充滿“火藥味”。7月3日，從上海土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)直播的出讓細(xì)節(jié)看到，在144分鐘里，由綠城、招商蛇口、華發(fā)、融創(chuàng)、融信、保利和龍光組成的7位競(jìng)買方，在鏖戰(zhàn)187輪之后才成功拍出。招商蛇口旗下的太倉(cāng)嘉商商務(wù)咨詢有限公司以44.04億元、溢價(jià)率28.4%競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)約8.1萬(wàn)元/平方米。
位置優(yōu)越而且自持要求不高的虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊曾被中海地產(chǎn)以起拍價(jià)34.3億元拿下，溢價(jià)率為零，平均樓面價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米。但由于出讓活動(dòng)存在疑義，地塊曾被終止出讓。
記者從二次土地出讓文件中注意到，該處地塊的各項(xiàng)指標(biāo)沒(méi)有變化，總價(jià)比3個(gè)月前出讓時(shí)增加了10億元。
除了上述房企積極補(bǔ)倉(cāng)之外，金地集團(tuán)、建發(fā)股份和大名城等房企均有土地進(jìn)賬。僅一周時(shí)間，金地就耗資95億元在青浦區(qū)和嘉定區(qū)摘得3幅土地；一個(gè)月里，建發(fā)以總價(jià)35億元在寶山區(qū)和閔行區(qū)拿下兩幅土地。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，近期，除了金地、陽(yáng)光城(000671,股吧)的中大型房企拿地之外，其余土地被大名城、上海同濟(jì)房產(chǎn)等小體格房企獲得。尤其是大名城，今年在上海拿下多幅地塊。中小房企拿地積極一方面是自己土地儲(chǔ)備告急，再不補(bǔ)倉(cāng)可能要面臨無(wú)米之炊的窘境。另一方面也看出，大房企似乎有些保守，除了個(gè)別地塊會(huì)有所參與外，堅(jiān)決不拿高溢價(jià)土地。等于給中小房企留出一定空間。
溢價(jià)率高
去年土地成交溢價(jià)率是以底價(jià)為主，只有個(gè)別特殊地塊有較高溢價(jià)率，但是今年以來(lái)溢價(jià)率在緩步攀升。比如4月份最高溢價(jià)率才12%，到6月份就看到超30%的溢價(jià)率。
6月19日，金地集團(tuán)以總價(jià)40.2億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)JDC1-0402單元05-02地塊，成交樓面價(jià)23845元/平方米，溢價(jià)率35.5%。
“35%的溢價(jià)率是近期少見(jiàn)的高溢價(jià)，其實(shí)從周邊一些城市，比如杭州、南京、蘇州等地都出現(xiàn)30%左右的溢價(jià)。從城市競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，上海不比他們?nèi)?，因此有這樣的溢價(jià)率可以被房企接受。”盧文曦指出，地塊離開(kāi)軌道交通11號(hào)線站點(diǎn)大約1公里左右，周邊沒(méi)有在售新盤，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力不會(huì)太強(qiáng)。不過(guò)2萬(wàn)出頭的樓板價(jià)，未來(lái)售價(jià)至少3.5萬(wàn)元/平方米以上，否則會(huì)有虧本壓力。
近期金地集團(tuán)拿地動(dòng)作頻頻，所布局地區(qū)除了上海還有南京。金地集團(tuán)2019年報(bào)顯示，公司在華東地區(qū)營(yíng)收規(guī)模跌到了67.23億元，占集團(tuán)收入比例10.68%，其解釋稱：“華東區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本分別較上年下降幅度較大，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積減少。”2020年，金地能否在華東片區(qū)營(yíng)收上扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，囤地或許只是第一步。
盧文曦表示，去年金地集團(tuán)提出3年內(nèi)沖擊2000億元的目標(biāo)，因此近期在拿地方面頗為積極。
去年全年上海出讓的157宗地塊中，溢價(jià)率超過(guò)5%的也只有區(qū)區(qū)8塊。而今年上海修改土拍規(guī)則后的這幾個(gè)月里，僅僅1~7月，超過(guò)5%溢價(jià)率純住宅用地已經(jīng)多達(dá)14塊。
相比住宅地塊，商業(yè)用地出讓的溢價(jià)率更高。6月5日，上海市土地交易市場(chǎng)舉行了4場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)。以上地塊均為掛牌出讓，其中臨港新城主城區(qū)WNW-A1-4-3地塊有效競(jìng)買申請(qǐng)人最多，共5個(gè)。當(dāng)日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)直播了該地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。42輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率100.28%、加價(jià)幅度最高時(shí)達(dá)到100萬(wàn)元，最終上海港城開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司競(jìng)得這幅地塊。
最高溢價(jià)率并不是出自上述的有5家有效競(jìng)買申請(qǐng)人的地塊，而是臨港南匯新城WSW-C2-03地塊，共3家有效競(jìng)買人，最終溢價(jià)率達(dá)到127.83%。這幅商業(yè)用地折合樓板價(jià)10302元/平方米。競(jìng)得人上海港彤實(shí)業(yè)有限公司的實(shí)際控制人為個(gè)人。實(shí)際控制人為個(gè)人企業(yè)參與商辦類地塊的競(jìng)拍不罕見(jiàn)，但是以這樣的高溢價(jià)率拿地，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)于入駐臨港新片區(qū)的決心。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，嘉定的宅地是房企比較看好的區(qū)域，畢竟嘉定的常住人口量大，是一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，關(guān)注度比較高，所以才積極去布局。商辦地其實(shí)本身現(xiàn)在關(guān)注度不是很高，起拍價(jià)格低，自然溢價(jià)率就會(huì)增高。
監(jiān)管趨嚴(yán)
張宏偉指出，招掛復(fù)合制度松動(dòng)之后，一些原來(lái)沒(méi)有拍地資格的一些企業(yè)，中等規(guī)模企業(yè)基本上在上海都拿到一些地，參與的主體相對(duì)之前更加多元化。推出了一些重磅的優(yōu)質(zhì)地塊，比如香港置地拿的300億地塊，最近中環(huán)以內(nèi)、外環(huán)以內(nèi)的其實(shí)都是優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了不少開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注。
一些遠(yuǎn)郊地塊原來(lái)都有自持或者租賃住房要求有15%配套建房，現(xiàn)在個(gè)別地塊開(kāi)始取消自持要求，其實(shí)整個(gè)土拍的條件來(lái)講有些松動(dòng)。上半年，商辦類用地出讓相對(duì)比較少，基本上是以住宅為主的綜合用地。
“由于招掛復(fù)合的制度松動(dòng)，門檻降低，一些中等規(guī)模企業(yè)都關(guān)注起來(lái)。另外，二季度開(kāi)始，融資環(huán)境松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商拿地的彈藥比之前稍微充分一些，加上銷售恢復(fù)正常之后，房企更多去關(guān)注上海這樣的核心城市，尤其是這些想進(jìn)上海一直沒(méi)進(jìn)的企業(yè)，在今年積極補(bǔ)倉(cāng)上海獲得地塊。”張宏偉分析道。
盡管政策層面自持要求放松，但監(jiān)管層對(duì)違規(guī)問(wèn)題依然采取高壓態(tài)勢(shì)。5月9日，上海市人民政府印發(fā)《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）的通知。2008年2月市政府印發(fā)的《上海市土地交易市場(chǎng)管理辦法》（滬府發(fā)〔2008〕14號(hào)）同時(shí)廢止。記者注意到，新政一個(gè)重要的亮點(diǎn)就是增加了誠(chéng)信管理?xiàng)l款，即第十五條：“按照建立健全信用體系的要求，根據(jù)市場(chǎng)主體分類分級(jí)的動(dòng)態(tài)信用狀況，通過(guò)信用信息檔案和交換共享機(jī)制，依法限制或禁止失信主體以直接或間接方式參與本市建設(shè)用地使用權(quán)交易活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)信用體系建設(shè),構(gòu)建公平誠(chéng)信的市場(chǎng)環(huán)境。”
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，北外灘此次事件將使得后續(xù)上海土地出讓更加規(guī)范，尤其是防范房企拿地過(guò)程中串標(biāo)、圍標(biāo)等做法，所以某種程度上使得企業(yè)在拿地方面更加趨于謹(jǐn)慎，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
