記者日前就房地產(chǎn)業(yè)稅負變化、企業(yè)取得不動產(chǎn)如何抵扣以及新、老項目政策上有何差異等熱點問題，專訪廣東財大副校長于海峰教授，進行專題解讀。
按項目選擇計稅方法
關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅率和征收率，營改增政策規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)一般納稅人企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用的稅率為11%，準許抵扣進項稅額；房地產(chǎn) 開發(fā)小規(guī)模企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法的，征收率為5%，不得抵扣進項稅額。
一般納稅人允許分項目選擇不同計稅方法。這一規(guī)定主要考慮到房地產(chǎn)項目建設時間跨度較長，之前發(fā)生的成本已無法取得進項稅額抵扣。營改增試點過渡政策允 許老項目選擇簡易計稅方法計稅，與原營業(yè)稅稅率5%相比，稅負水平基本保持穩(wěn)定并略有下降，可以充分體現(xiàn)營改增結(jié)構(gòu)性減稅之功效。
需要注意的是，一般納稅人企業(yè)一旦選定簡易計稅方法計稅，36個月內(nèi)不得變更。
一般計稅方法
準許扣除土地成本
根據(jù)營改增政策設計，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照當期銷售不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款計算銷售額，充分體現(xiàn)了營改增稅負公平和減稅效果。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本占比大多達到30%~50%，營改增試點給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利，就在于可扣除土地價款，最大限度解決了因土地成本較高 導致稅負可能上升的憂慮。但需要注意的是，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦?據(jù)。
預收款按3%預繳
按新稅政設計，房地產(chǎn)開發(fā)一般納稅人企業(yè)預售房時，收到預收款后按3%的預征率預繳增值稅，在房地產(chǎn)項目完成產(chǎn)權轉(zhuǎn)移后，計算應納稅額并抵減已預繳稅款。
按照原營業(yè)稅規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款，即確認納稅義務并按5%稅率繳納營業(yè)稅。營改增試點后，按預收款的3%預繳增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段繳納稅款將減少約40%，可節(jié)省大量的資金占用成本。
出租不動產(chǎn)過渡政策
新稅政規(guī)定，一般納稅人將營改增前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租，可選擇簡易計稅方法按5%征收率征稅；5月1日后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易計稅方法計稅。
這一過渡政策規(guī)定表明，只要不動產(chǎn)權屬保持不變，可選擇簡易計稅方法計稅，在較長時期內(nèi)保持稅負水平只減不增。5月1日后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，適用新政策征稅。
不動產(chǎn)分2年抵扣進項稅額
依照新稅政規(guī)定，新增不動產(chǎn)將納入到增值稅抵扣范圍，適用一般計稅方法的試點納稅人，5月1日后取得并按照固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，可分兩年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
例外：融資租入的不動產(chǎn)，施工現(xiàn)場的臨時建筑物、構(gòu)建物，以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的進項稅額，可以一次性抵扣。
這是實施全面減負的一項有力舉措。短期可增加進項抵扣，有助減輕稅負水平，降低企業(yè)成本；長遠將刺激不動產(chǎn)消費需求，有助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去庫存，促進行業(yè)良性、健康發(fā)展。
二手房交易稅費只減不增
按新政設計，個人（含個體工商戶）出售購買2年以上（含2年）住房，延續(xù)營業(yè)稅下二手房交易免稅政策；出售購買不足2年的住房，按5%征收率全額繳納增值稅。
于海峰說，考慮增值稅作為價外稅的因素，二手房交易的稅負不會增加。以交易價格100萬元購買不足2年的住房為例，營改增試點前需繳納營業(yè)稅100萬 ×5%=5萬元；營改增試點后需繳納增值稅100萬÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交稅款2400元。而且，營改增后二手房交易的增值稅仍然由地 稅機關代征，維持辦稅資料、流程、場所均不變，是實實在在的利民政策。
?。ㄎ?任雪梅通訊員羅穗芬）
