今年上半年，不僅一線城市房價瘋狂上漲，而且也引發(fā)不少二線城市的房價瘋狂上漲，如蘇州、南京、合肥、廈門、鄭州等，如同一波傳遞比賽，先是一線城市，然后很快就傳遞到二線城市。對于今年上半年一線城市的房價瘋狂上漲，在全國人民呼聲下和在中央政府的要求下，上海及深圳很快就做出對房地產(chǎn)價格瘋狂上漲進(jìn)行調(diào)整的政策。而一線城市房地產(chǎn)市場一調(diào)控，這種房價瘋狂上漲很快就傳遞到了蘇州、南京等城市。

而且這些二線城市的房價瘋狂上漲，并引發(fā)土地價格飚升，本來這些城市很快就應(yīng)該采取相應(yīng)措施的，但是直到最近中央政治局會議要求“抑制資產(chǎn)泡沫”，蘇州、南京、合肥等城市才慢慢地開始采取抑制房地產(chǎn)泡沫吹大的調(diào)控政策。我早就說過，由一線城市的房價瘋狂上漲傳遞到二線城市的房價瘋狂上漲，對于這些二線城市政府來說，時間延續(xù)得越久，這些二線城市政府越是高興。這些城市政府早就偷著樂。因為，這些城市房價瘋狂上漲，不僅當(dāng)?shù)氐腉DP上去了，而且土地財政也化解了，政府官員的業(yè)績也來了。但是這些房價的瘋狂上漲，不僅嚴(yán)重?fù)p害廣大的中低收入民眾的利益，也給中國金融市場及經(jīng)濟(jì)帶來巨大的危害與風(fēng)險。所以，5月9日《人民日報》權(quán)威人士講話就認(rèn)為用高杠桿來拉動經(jīng)濟(jì)增長不是持續(xù)的，房地產(chǎn)的泡沫就得抑制。

而且這個講話的精神在7月底的中央政治局會議上轉(zhuǎn)化為下半年要“抑制資產(chǎn)泡沫”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)。在這種情況下，這些上半年房價瘋狂上漲的二線城市政府都不得不出臺抑制房地產(chǎn)泡沫宏觀調(diào)控政策。有人認(rèn)為，當(dāng)前這些城市出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最逗人，不僅不能夠起到抑制房地產(chǎn)泡沫的作用，反之是一種饑餓營銷，鼓勵更多的人涌入房地產(chǎn)市場。

我也早就指出，當(dāng)前這些二線城市的房地產(chǎn)限購限貸政策，基本上是玩假的，是玩給中央政府和民眾看的。意思就是說，中央政府不是要抑制房地產(chǎn)泡沫嗎？地方政府就如過去一樣也臺限購政策來抑制房地產(chǎn)泡沫，但是這些限購政策的核心都是逗著玩的，不僅不能夠抑制高房價或房地產(chǎn)泡沫，反之還可能是再次推高這些城市房價的動力。

因為，這些城市限購政策的核心就是如何鼓勵更多的外地居民進(jìn)入該城市房地產(chǎn)市場。也就是說，不管外地的居民在其他地方有沒有住房、有多少住房，你來當(dāng)?shù)刭徺I一套住房就不限購，但在當(dāng)?shù)刭徺I第二套住房我就限購了。也就是說，這些城市住房本來是限購的，現(xiàn)在讓外地居民來購買就是優(yōu)惠了，否則不購買錯過了這個機(jī)會可能沒有了。也就是所謂的饑餓營銷。比如，蘇州政府出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》就規(guī)定，從該規(guī)定實施的時間開始，非蘇州居民購買第一套住房，仍不受任何限制，但非蘇州居民購買第二套住房時，必須提供個人所得稅或社保繳納證明。

盡管其他二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策與此有些不同，但大同小異，目的還是以饑餓營銷的方式鼓勵更多的居民涌入房地產(chǎn)市場。而不分居民購買住房是投資還是消費(fèi)，更不用稅收政策把投資與消費(fèi)區(qū)分開，用稅收政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作了。在這種情況下，當(dāng)?shù)氐姆績r只能會越是調(diào)控越高，這些政策要抑制房地產(chǎn)泡沫幾乎不可能。

還有，這些二線城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的理論前提是，今年上半年以來，這些城市的房價之所以會瘋狂上漲，就在于住房供求失衡，就在于住房供應(yīng)量太少，因此如何來遏制這種房價過快上漲，就得增加土地供應(yīng)，讓房地產(chǎn)商生產(chǎn)更多的住房，而且增加土地的供應(yīng)并能夠把土地的價格控制在他們認(rèn)為的理想范圍內(nèi)，這樣房價就可以穩(wěn)定了，那么這些城市的房價也就不會再瘋狂上漲了。

但實際上，作為一個完全由過度寬松的金融杠桿或銀行信貸推動的房地產(chǎn)市場，它基本上已經(jīng)是一個由投資或投機(jī)為主導(dǎo)的市場。這個市場住房的消費(fèi)屬性功能基本上退化，多數(shù)住房是投資品或金融品。在這種情況下，住房的價格不是由于住房的實質(zhì)性的供求關(guān)系來決定而由市場的預(yù)期來決定，而市場預(yù)期又取決于金融市場利率水平、金融杠桿的高低及信貸可獲得性的容易程度等。只要金融條件滿足，市場預(yù)期房價上漲，投資者就會涌入房地產(chǎn)市場，并進(jìn)一步推高房價。反之，如果市場預(yù)期房價下跌，投資者會全部退出市場。所以，上半年這些城市的房價快速上漲與住房的實質(zhì)性供求多少沒有關(guān)系，完全是相關(guān)的稅收政策及金融市場條件引導(dǎo)預(yù)期的結(jié)果。

如果這些城市的房地產(chǎn)限購限貸政策不能夠引導(dǎo)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，反之還以房價上漲預(yù)期來引導(dǎo)居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場，那么住房供應(yīng)量增加最多、最大，對抑制房地產(chǎn)泡沫根本起不到一點作用，反之還會把房地產(chǎn)泡沫越吹大，由抑制房地產(chǎn)泡沫的政策轉(zhuǎn)化吹大房地產(chǎn)泡沫的政策。

再就是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場價格既不是成本定價，也不是由土地價格決定房價的，而是房價決定了土地的價格。只要房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房價還會上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商就有動力以更高的價格拍買土地。如果房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房價不會再上漲，他們不僅沒有動力推高房價，也沒有動力去獲得土地。所以，抑制房地產(chǎn)泡沫并不需要在土地拍賣上做過多文章，文章還得在房價上，在房價的預(yù)期上。但是，當(dāng)前這些二線城市的房地產(chǎn)限購政策根本就不在這個方面入手，而反之在一些起不到作用的細(xì)枝末節(jié)上太做文章，讓人摸不到邊際。

所以，我一直強(qiáng)調(diào)，抑制房地產(chǎn)泡沫，如果不用稅收政策把住房的居住功能與投資功能嚴(yán)格的區(qū)分開，并讓住房回到它的基本的居住功能，通過信貸政策去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么要做到這點是不可能的。而當(dāng)前的一些城市的房價瘋狂上漲與住房實質(zhì)性供求沒有多少關(guān)系，它完全是不合理的稅收政策及過度擴(kuò)張信貸政策所造成的結(jié)果。