今年的房地產(chǎn)行業(yè)行至年中，最大的焦點不在于成交量規(guī)模，而在于影響各大開發(fā)商的銀根政策。
不久前，從證監(jiān)會流出禁止企業(yè)再融資募集資金用于補充流動資金、償還銀行貸款和支付土地款等政策，證監(jiān)會還表示該政策自2010年以來就一直實施，并非新政，但近期確實再次對證券公司高管進行了強調(diào)。
實際上，各項金融政策的指向都在于維護行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言在于防止泡沫危機，那么目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫程度如何，其中一個標準就是杠桿率的高低。
“我們的房貸收入比增長非常快，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經(jīng)超過日本房地產(chǎn)泡沫時期的水平，而且仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。”中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會委員巴曙松先生在今天的博鰲論壇上表示。
以下是巴曙松先生對國內(nèi)房地產(chǎn)個人房貸水平的分析：
“新增房貸銷售比有上漲空間，但不宜樂觀”
經(jīng)過房地產(chǎn)市場擴張的最初階段后，在人口紅利這個推動市場發(fā)展的重要因素之外，人均收入的增長、經(jīng)濟的快速發(fā)展也擴大了購房的需求，而從2008年之后，金融影響的權重在明顯上升。
如果把房地產(chǎn)投資、房價、銷售量和信貸投放、利率水平做相關分析，發(fā)現(xiàn)它的相關度在顯著的上升，甚至在有的年份超過了基本面。
目前我們的房貸收入比增長非常快，中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。
新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個時間段的房屋銷售規(guī)模，可以衡量市場的承載能力，這就是所謂的交易杠桿。2015年新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易杠桿43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評估，處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預期。
通過對二手房交易額的估算，中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續(xù)上升，2016年上半年高達43%。這也就意味著2016年上半年，平均的首付比例已經(jīng)從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。這意味著中國居民購房加杠桿的速度在逐步的逼近這個邊界，未來加杠桿的空間不宜過分樂觀高估。
另外一個數(shù)字是房貸和存量房的市值比，全社會不動產(chǎn)存量杠桿率相對比較低。這一部分沒有盤活，社會存量杠桿率是居民的按揭貸款負擔和房屋市值之間的比值。
2016年前6個月，根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，全國的商品房銷售交易均價在7571元/平方米，簡單統(tǒng)計，全國共有住宅存量面積250億平方米左右，根據(jù)我們總新的統(tǒng)計，中國的個人購房貸款余額是14.1萬億元，到2015年底，公積金個人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的杠桿負擔約18萬億，估計中國的居民存量杠桿率只有10%左右，沒有盤活。
減少高杠桿拿地
以上是巴曙松先生從個人房貸水平做的分析，那么房企目前的資金杠桿率情況如何？為何證監(jiān)會要在此時強調(diào)禁止再融資資金用于補充流動資金、支付土地款和償還銀行貸款？
房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率從主體上看，分企業(yè)、機構、組織和個人等，其中企業(yè)也就是開發(fā)商的資金杠桿率和個人的房貸對行業(yè)影響比較大。
大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)中平均負債率水平在70%～80%，但實際上這只是一個粗淺的數(shù)字，它還是一個必須出現(xiàn)在財務報表里的數(shù)字，所以各家房企都有自己的辦法把這個數(shù)字做的可以接受，但實際情況不一定每家房企的資金杠桿都很舒服。
證監(jiān)會強調(diào)的禁止再融資資金用于補充流動資金和償還銀行貸款現(xiàn)象，普遍存在于各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企發(fā)布低息公司債，在資金使用說明中都明確表示部分資金用于償還銀行貸款，這說白了就是拆東墻補西墻。
不久前的新華社文章中就點名提到，今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影：去年，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項目。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，地王的出現(xiàn)無疑將推高房價，而房價整體水平的提高又必將推高個人房貸比，這與上文巴曙松先生的分析又能結合起來，可以分析預測，如果任由地價高漲推動房價高漲，最后個人房貸比升到很高的水平，那么房貸風險的爆發(fā)可能性也就更高。
目前，證監(jiān)會等部門的表態(tài)，至少說明下半年融資環(huán)境將趨緊，也有分析認為，國家的政策將進一步降低房企資金杠桿率，從而減少高價地頻出的情況。
