“賣(mài)小買(mǎi)大”換房型人群

特點(diǎn)：對(duì)二手房成交周期要求高

貸款方式指導(dǎo)：商業(yè)貸款

胡先生和愛(ài)人十年前在朝陽(yáng)買(mǎi)了套兩居室，去年兒子出生后，他一直琢磨把這套房賣(mài)了換套大房。在看好新房后，上個(gè)月他就把這套房掛到了中介，最初的報(bào)價(jià) 為 455萬(wàn)，但是來(lái)看房的人并不多。為了盡快湊齊新房的首付款，他將掛牌價(jià)格調(diào)整為450萬(wàn)，最近他一直在等待著買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)自己的住房，爭(zhēng)取在國(guó)慶節(jié)之前能買(mǎi) 到新房。

專家指導(dǎo)：胡先生這樣的業(yè)主在目前二手房交易里比較普遍，屬于典型的“賣(mài)小買(mǎi)大”換房剛改型人群。“偉嘉安捷”認(rèn)為，這類換房的剛需人群，通常對(duì)成交 周的期要求都比較高，因此在貸款方式的選擇上應(yīng)該首先摒棄組合貸款，胡先生這套兩居室的報(bào)價(jià)為450萬(wàn)，而公積金貸款最高的貸款額度僅為120萬(wàn)，所以顯 然也不能夠用公積金貸款。因此首先推薦的貸款形式為商業(yè)貸款，在時(shí)間和額度上都能夠滿足這類業(yè)主的需求，而且利率方面還能享受到一定的優(yōu)惠。因?yàn)闃I(yè)主比較 需要現(xiàn)金湊首付，所以在買(mǎi)房時(shí)可以適當(dāng)增加幾成首付款，既可以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)金的要求，也可以減輕自己的還款壓力。此外，如果購(gòu)房人手頭有一定的資金，也可 以選擇補(bǔ)按揭貸款，即全款購(gòu)買(mǎi)業(yè)主的住房，再向銀行申請(qǐng)補(bǔ)按揭貸款，對(duì)于成交周期較短的業(yè)主，選擇補(bǔ)按揭貸款也比較合適。

做生意急需用錢(qián)的業(yè)主

特點(diǎn)：房子急等出售、希望獲得更多的現(xiàn)金

貸款方式指導(dǎo)：補(bǔ)按揭貸款

陳先生是一家中型企業(yè)法人，名下有兩套房產(chǎn)，年中時(shí)因?yàn)檫M(jìn)貨借了大筆資金，現(xiàn)在急需200萬(wàn)左右的缺口。他打算先抵押自己一套房子進(jìn)行融資，而抵押消 費(fèi)貸款最高只能貸到100萬(wàn)，如果辦理企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的不僅時(shí)間慢，審核條件也比較嚴(yán)，于是他決定賣(mài)掉名下其中一套房產(chǎn)來(lái)籌錢(qián)。經(jīng)過(guò)評(píng)估后房產(chǎn)市值為260 萬(wàn)，盡管價(jià)格比較低， 但是他仍然決定盡快賣(mài)掉。

專家指導(dǎo)：“偉嘉安捷”指出，類似陳先生這樣急需生意周轉(zhuǎn)資金的業(yè)主，通常對(duì)資金都有著比較高的要求，希望盡快拿到現(xiàn)金，在賣(mài)房的心態(tài)上比較著急。陳 先生的房子總共260萬(wàn)，如果條件允許首先推薦補(bǔ)按揭貸款的形式購(gòu)房，如果業(yè)主對(duì)現(xiàn)金有著極高的要求，那么補(bǔ)按揭貸款無(wú)疑是目前最適合的貸款方式。購(gòu)房人 在申請(qǐng)補(bǔ)按揭時(shí)，需要格外注意辦理的時(shí)效性，一般是拿到房本三年時(shí)間內(nèi)，向銀行申請(qǐng)補(bǔ)按揭。因?yàn)橘J款的環(huán)境和利率每年都在變化，房屋的市值也存在變化，時(shí) 間太久遠(yuǎn)的房屋銀行無(wú)法評(píng)估差價(jià)和貸款利率，所以辦理補(bǔ)按揭貸款必須要注意時(shí)間，

處在觀望情緒中的業(yè)主

特點(diǎn)：賣(mài)房心態(tài)不迫切、比較主動(dòng)

貸款方式指導(dǎo)：公積金貸款

李女士幾年前和老公分別在西城和亦莊各買(mǎi)了一套兩居室和一套一居室，平時(shí)她和老公住在西城，大興那套一居室閑置出來(lái)的住房用來(lái)出租，最近她打算入手一個(gè)投資項(xiàng)目，所以將大興的一居室掛到了中介，報(bào)價(jià)是135萬(wàn)，因?yàn)椴⒉皇鞘旨毙栌缅X(qián)，所以她現(xiàn)在是邊租邊賣(mài)。

專家指導(dǎo)：案例中的李女士屬于對(duì)成交周期要求不高的業(yè)主，賣(mài)房的心態(tài)并不迫切，所以在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中占據(jù)比較主動(dòng)的地位，而且這種業(yè)主通常議價(jià)的空間比較 小，處于“貨比三家”的觀望情緒中。 “偉嘉安捷”認(rèn)為，如果購(gòu)房人遇到這樣的業(yè)主，業(yè)主本身房?jī)r(jià)為135萬(wàn)，而且成交心態(tài)并不迫切，所以砍價(jià)的空間比較低，并不是很貴，所以選擇公積金貸款比 較合適，因?yàn)楣e金貸款的額度為120萬(wàn)，距離房?jī)r(jià)比較接近，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房的壓力相比商業(yè)貸款更小，而且也能夠?yàn)楣?jié)省不少貸款的利息。