面對今年上半年國內(nèi)住房市場瘋狂，今年國慶節(jié)前，中國政府不得不給地方政府下了一道死命令，即凡是今年上半年房價瘋狂上漲的城市都得出臺調(diào)控政策，都得讓過高的房價遏制住。所以，隨之20多年國內(nèi)一二線城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策
但是，930房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”。中央政府希望針對不同的市場采取不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以便達到既控制房價瘋狂上漲，又能夠讓庫存過多城市的住房能夠得到消化，并讓中國房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同樣以此來保證中國的GDP增長。但是，地方政府則不是這樣想，也不情愿通過房地產(chǎn)調(diào)控讓他們認為的繁榮市場打壓下來，及不希望這種調(diào)控影響當?shù)氐腉DP增長。所以，930不少城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，除了一些城市因為調(diào)控政策讓住房銷售下降之外，對于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調(diào)控來穩(wěn)定房價，反之讓這些房地產(chǎn)調(diào)控變成了一種地方政府的饑餓營銷，一些城市房地產(chǎn)的調(diào)控后房價與銷售都反其道而行之，如濟南。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全月，中國54個受監(jiān)測城市住宅簽約量為24.94萬套，同比下跌16.4%。如果剔除今年2月份的成交數(shù)據(jù)，11月54城樓市成交量創(chuàng)下近18個月新低。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市11月合計成交跌幅達到19.5%。其中，深圳跌幅最大為30%，廣州其次跌28%。也就是說，即使這次調(diào)控政策最嚴厲的城市，會讓住房的銷售突然下降，而且下降的比重也較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓這些城市的房價下降，反之有些城市還有上升。
比如國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個城市，而繼續(xù)上升的有54個，或10月份絕大多數(shù)城市的房價還上漲。其中上漲幅度最大的無錫市場，一個月房價上漲了4.9%。而房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的中國房價指數(shù)更是顯示，全國有有42個城市房價按月上張超過了5%，天津、石家莊和武漢，房價單上漲都在7.8%以上。即使11月的數(shù)據(jù)出來，房價可能仍然處于上漲的態(tài)勢下，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓各城市的房價下降的跡象。
也就是說，930房地產(chǎn)調(diào)控，盡管聲勢浩大，波及全國，但這些房地產(chǎn)調(diào)控政策起到作用十分有限，有如前十幾年那樣，房地產(chǎn)越是調(diào)控，房價上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒有涉及這輪房價上漲的原因，只是采取更多的行政手段而不觸及經(jīng)濟杠桿，地方政府也不情愿對繁榮的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。在這種情況下，作為一個以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控只能讓投資者涌入，房價也會越調(diào)越高。
因為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，整個市場預(yù)期，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是地方政府及住房投資者，都認為這種房地產(chǎn)的調(diào)控肯定會如早幾年那樣，只要觸及到影響GDP增長就不可能會停止，這些出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策又會去除。在這樣的一個市場預(yù)期下，不少城市的住房銷售量是會突然急劇下降，但房價則仍然挺拔在高處不變化，甚至于很多人都在說，中國許多城市的房價只是會上漲而不會下跌。事實上，只要市場房價上漲的預(yù)期不改變，住房銷售可突然下降，但房價是不會下跌的。如果這些城市的房價不下跌，要想擠出房地產(chǎn)泡沫，要遏制資產(chǎn)泡沫是不可能的。
對于這種態(tài)勢，對于堅決要擠出當前中國巨大資產(chǎn)泡沫的中國政府來說是不希望看到，所以，從11月28日起，在中央政府部署下，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產(chǎn)市場調(diào)控進一步加碼。這些城市房地產(chǎn)調(diào)控突然加碼，其采取的調(diào)控政策更多的是從信貸優(yōu)惠入手，比如有些城市有幾天完全停止住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規(guī)則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。
比如，11月28日，上海市等城市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%，第二套住房貸款按揭比例上調(diào)到50-70%，停止第三套住房按揭貸款等。而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認房又認貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿阻止住房投機炒作再進入市場。因為，購買住房杠桿率上升到這樣一個高位，完全可以阻止住房投資者再進入市場，及如此低的杠桿率，住房投資者也不敢再進入市場。而在一個以投資炒作為主導(dǎo)的市場，住房投資炒作不進入，住房的銷售肯定會大幅下降。
還有，從最近中央政府已經(jīng)對居民住房的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題已經(jīng)正在通過法律上給予明確。這不僅會解除當前社會上一些人對此問題爭論及疑惑，也正是為房地產(chǎn)稅征收作做準備（按經(jīng)濟上的邏輯房地產(chǎn)稅本來是與70年產(chǎn)權(quán)無關(guān)的，但中央政府也在這方面進行準備）。房地產(chǎn)稅的征收，最主要的是能夠公平公正，能夠通過這種稅收制度來調(diào)節(jié)社會收入財富分配關(guān)系，對此，在房地產(chǎn)稅沒有出臺還是不確定，但至少向市場表明，房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)快了。再就是，遏制中國資產(chǎn)泡沫，這肯定會成為即將召開的今年中央經(jīng)濟工作會議的重點，也會明確為明天經(jīng)濟工作的重點。而當前中國最大的資產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)泡沫，所以，盡管房地產(chǎn)市場還在觀望、房地產(chǎn)炒作者還在觀望，但是當前中央政府采取的遏制房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度基本上是堅決的。
但是，從當前中國房地產(chǎn)市場態(tài)勢來看，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機炒作者與中央政府的態(tài)勢是截然相反。前者要持續(xù)現(xiàn)狀，甚至希望繼續(xù)推高本地房價，后者則是要堅決遏制資產(chǎn)泡沫，而且兩者博弈相當嚴峻（即住房銷售急劇下降而房價不下跌），這種博弈會持續(xù)多久也不一定。有分析認為至少會持續(xù)到2018年3月新的一屆政府上任。如果持續(xù)到這個時候，當前中國房地產(chǎn)市場僵局能否持續(xù)到那個時候同樣是不確定的。如果不能夠持續(xù)到這個時候，中國的房地產(chǎn)市場將面臨更大困境。因為，中國房地產(chǎn)化經(jīng)濟退出將嚴重打擊中國的經(jīng)濟增長，并影響到中國的各行各業(yè)。如果這種情況出現(xiàn)，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是不是又會重新松綁。如果調(diào)控政策松綁，中國房地產(chǎn)市場價格是不是又會上漲?？梢哉f，無論是哪種情況出現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場僵局持續(xù)的時間越長，中國經(jīng)濟可能面臨的困難就會越大。
但是，930房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”。中央政府希望針對不同的市場采取不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以便達到既控制房價瘋狂上漲，又能夠讓庫存過多城市的住房能夠得到消化，并讓中國房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同樣以此來保證中國的GDP增長。但是，地方政府則不是這樣想，也不情愿通過房地產(chǎn)調(diào)控讓他們認為的繁榮市場打壓下來，及不希望這種調(diào)控影響當?shù)氐腉DP增長。所以，930不少城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，除了一些城市因為調(diào)控政策讓住房銷售下降之外，對于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調(diào)控來穩(wěn)定房價，反之讓這些房地產(chǎn)調(diào)控變成了一種地方政府的饑餓營銷，一些城市房地產(chǎn)的調(diào)控后房價與銷售都反其道而行之，如濟南。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全月，中國54個受監(jiān)測城市住宅簽約量為24.94萬套，同比下跌16.4%。如果剔除今年2月份的成交數(shù)據(jù)，11月54城樓市成交量創(chuàng)下近18個月新低。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市11月合計成交跌幅達到19.5%。其中，深圳跌幅最大為30%，廣州其次跌28%。也就是說，即使這次調(diào)控政策最嚴厲的城市，會讓住房的銷售突然下降，而且下降的比重也較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓這些城市的房價下降，反之有些城市還有上升。
比如國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個城市，而繼續(xù)上升的有54個，或10月份絕大多數(shù)城市的房價還上漲。其中上漲幅度最大的無錫市場，一個月房價上漲了4.9%。而房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的中國房價指數(shù)更是顯示，全國有有42個城市房價按月上張超過了5%，天津、石家莊和武漢，房價單上漲都在7.8%以上。即使11月的數(shù)據(jù)出來，房價可能仍然處于上漲的態(tài)勢下，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓各城市的房價下降的跡象。
也就是說，930房地產(chǎn)調(diào)控，盡管聲勢浩大，波及全國，但這些房地產(chǎn)調(diào)控政策起到作用十分有限，有如前十幾年那樣，房地產(chǎn)越是調(diào)控，房價上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒有涉及這輪房價上漲的原因，只是采取更多的行政手段而不觸及經(jīng)濟杠桿，地方政府也不情愿對繁榮的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。在這種情況下，作為一個以投機炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控只能讓投資者涌入，房價也會越調(diào)越高。
因為，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，整個市場預(yù)期，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是地方政府及住房投資者，都認為這種房地產(chǎn)的調(diào)控肯定會如早幾年那樣，只要觸及到影響GDP增長就不可能會停止，這些出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策又會去除。在這樣的一個市場預(yù)期下，不少城市的住房銷售量是會突然急劇下降，但房價則仍然挺拔在高處不變化，甚至于很多人都在說，中國許多城市的房價只是會上漲而不會下跌。事實上，只要市場房價上漲的預(yù)期不改變，住房銷售可突然下降，但房價是不會下跌的。如果這些城市的房價不下跌，要想擠出房地產(chǎn)泡沫，要遏制資產(chǎn)泡沫是不可能的。
對于這種態(tài)勢，對于堅決要擠出當前中國巨大資產(chǎn)泡沫的中國政府來說是不希望看到，所以，從11月28日起，在中央政府部署下，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產(chǎn)市場調(diào)控進一步加碼。這些城市房地產(chǎn)調(diào)控突然加碼，其采取的調(diào)控政策更多的是從信貸優(yōu)惠入手，比如有些城市有幾天完全停止住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規(guī)則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。
比如，11月28日，上海市等城市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%，第二套住房貸款按揭比例上調(diào)到50-70%，停止第三套住房按揭貸款等。而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認房又認貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿阻止住房投機炒作再進入市場。因為，購買住房杠桿率上升到這樣一個高位，完全可以阻止住房投資者再進入市場，及如此低的杠桿率，住房投資者也不敢再進入市場。而在一個以投資炒作為主導(dǎo)的市場，住房投資炒作不進入，住房的銷售肯定會大幅下降。
還有，從最近中央政府已經(jīng)對居民住房的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題已經(jīng)正在通過法律上給予明確。這不僅會解除當前社會上一些人對此問題爭論及疑惑，也正是為房地產(chǎn)稅征收作做準備（按經(jīng)濟上的邏輯房地產(chǎn)稅本來是與70年產(chǎn)權(quán)無關(guān)的，但中央政府也在這方面進行準備）。房地產(chǎn)稅的征收，最主要的是能夠公平公正，能夠通過這種稅收制度來調(diào)節(jié)社會收入財富分配關(guān)系，對此，在房地產(chǎn)稅沒有出臺還是不確定，但至少向市場表明，房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)快了。再就是，遏制中國資產(chǎn)泡沫，這肯定會成為即將召開的今年中央經(jīng)濟工作會議的重點，也會明確為明天經(jīng)濟工作的重點。而當前中國最大的資產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)泡沫，所以，盡管房地產(chǎn)市場還在觀望、房地產(chǎn)炒作者還在觀望，但是當前中央政府采取的遏制房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度基本上是堅決的。
但是，從當前中國房地產(chǎn)市場態(tài)勢來看，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機炒作者與中央政府的態(tài)勢是截然相反。前者要持續(xù)現(xiàn)狀，甚至希望繼續(xù)推高本地房價，后者則是要堅決遏制資產(chǎn)泡沫，而且兩者博弈相當嚴峻（即住房銷售急劇下降而房價不下跌），這種博弈會持續(xù)多久也不一定。有分析認為至少會持續(xù)到2018年3月新的一屆政府上任。如果持續(xù)到這個時候，當前中國房地產(chǎn)市場僵局能否持續(xù)到那個時候同樣是不確定的。如果不能夠持續(xù)到這個時候，中國的房地產(chǎn)市場將面臨更大困境。因為，中國房地產(chǎn)化經(jīng)濟退出將嚴重打擊中國的經(jīng)濟增長，并影響到中國的各行各業(yè)。如果這種情況出現(xiàn)，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是不是又會重新松綁。如果調(diào)控政策松綁，中國房地產(chǎn)市場價格是不是又會上漲?？梢哉f，無論是哪種情況出現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場僵局持續(xù)的時間越長，中國經(jīng)濟可能面臨的困難就會越大。
