面對(duì)今年上半年國內(nèi)住房市場(chǎng)瘋狂，今年國慶節(jié)前，中國政府不得不給地方政府下了一道死命令，即凡是今年上半年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市都得出臺(tái)調(diào)控政策，都得讓過高的房?jī)r(jià)遏制住。所以，隨之20多年國內(nèi)一二線城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策
但是，930房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”。中央政府希望針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以便達(dá)到既控制房?jī)r(jià)瘋狂上漲，又能夠讓庫存過多城市的住房能夠得到消化，并讓中國房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同樣以此來保證中國的GDP增長(zhǎng)。但是，地方政府則不是這樣想，也不情愿通過房地產(chǎn)調(diào)控讓他們認(rèn)為的繁榮市場(chǎng)打壓下來，及不希望這種調(diào)控影響當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)。所以，930不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，除了一些城市因?yàn)檎{(diào)控政策讓住房銷售下降之外，對(duì)于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調(diào)控來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反之讓這些房地產(chǎn)調(diào)控變成了一種地方政府的饑餓營銷，一些城市房地產(chǎn)的調(diào)控后房?jī)r(jià)與銷售都反其道而行之，如濟(jì)南。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全月，中國54個(gè)受監(jiān)測(cè)城市住宅簽約量為24.94萬套，同比下跌16.4%。如果剔除今年2月份的成交數(shù)據(jù)，11月54城樓市成交量創(chuàng)下近18個(gè)月新低。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市11月合計(jì)成交跌幅達(dá)到19.5%。其中，深圳跌幅最大為30%，廣州其次跌28%。也就是說，即使這次調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，會(huì)讓住房的銷售突然下降，而且下降的比重也較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓這些城市的房?jī)r(jià)下降，反之有些城市還有上升。
比如國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個(gè)城市，而繼續(xù)上升的有54個(gè)，或10月份絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還上漲。其中上漲幅度最大的無錫市場(chǎng)，一個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了4.9%。而房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國房?jī)r(jià)指數(shù)更是顯示，全國有有42個(gè)城市房?jī)r(jià)按月上張超過了5%，天津、石家莊和武漢，房?jī)r(jià)單上漲都在7.8%以上。即使11月的數(shù)據(jù)出來，房?jī)r(jià)可能仍然處于上漲的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓各城市的房?jī)r(jià)下降的跡象。
也就是說，930房地產(chǎn)調(diào)控，盡管聲勢(shì)浩大，波及全國，但這些房地產(chǎn)調(diào)控政策起到作用十分有限，有如前十幾年那樣，房地產(chǎn)越是調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒有涉及這輪房?jī)r(jià)上漲的原因，只是采取更多的行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，地方政府也不情愿對(duì)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在這種情況下，作為一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控只能讓投資者涌入，房?jī)r(jià)也會(huì)越調(diào)越高。
因?yàn)?，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是地方政府及住房投資者，都認(rèn)為這種房地產(chǎn)的調(diào)控肯定會(huì)如早幾年那樣，只要觸及到影響GDP增長(zhǎng)就不可能會(huì)停止，這些出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策又會(huì)去除。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)預(yù)期下，不少城市的住房銷售量是會(huì)突然急劇下降，但房?jī)r(jià)則仍然挺拔在高處不變化，甚至于很多人都在說，中國許多城市的房?jī)r(jià)只是會(huì)上漲而不會(huì)下跌。事實(shí)上，只要市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不改變，住房銷售可突然下降，但房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。如果這些城市的房?jī)r(jià)不下跌，要想擠出房地產(chǎn)泡沫，要遏制資產(chǎn)泡沫是不可能的。
對(duì)于這種態(tài)勢(shì)，對(duì)于堅(jiān)決要擠出當(dāng)前中國巨大資產(chǎn)泡沫的中國政府來說是不希望看到，所以，從11月28日起，在中央政府部署下，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步加碼。這些城市房地產(chǎn)調(diào)控突然加碼，其采取的調(diào)控政策更多的是從信貸優(yōu)惠入手，比如有些城市有幾天完全停止住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則、對(duì)住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。
比如，11月28日，上海市等城市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%，第二套住房貸款按揭比例上調(diào)到50-70%，停止第三套住房按揭貸款等。而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認(rèn)房又認(rèn)貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，購買住房杠桿率上升到這樣一個(gè)高位，完全可以阻止住房投資者再進(jìn)入市場(chǎng)，及如此低的杠桿率，住房投資者也不敢再進(jìn)入市場(chǎng)。而在一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房投資炒作不進(jìn)入，住房的銷售肯定會(huì)大幅下降。
還有，從最近中央政府已經(jīng)對(duì)居民住房的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題已經(jīng)正在通過法律上給予明確。這不僅會(huì)解除當(dāng)前社會(huì)上一些人對(duì)此問題爭(zhēng)論及疑惑，也正是為房地產(chǎn)稅征收作做準(zhǔn)備（按經(jīng)濟(jì)上的邏輯房地產(chǎn)稅本來是與70年產(chǎn)權(quán)無關(guān)的，但中央政府也在這方面進(jìn)行準(zhǔn)備）。房地產(chǎn)稅的征收，最主要的是能夠公平公正，能夠通過這種稅收制度來調(diào)節(jié)社會(huì)收入財(cái)富分配關(guān)系，對(duì)此，在房地產(chǎn)稅沒有出臺(tái)還是不確定，但至少向市場(chǎng)表明，房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)快了。再就是，遏制中國資產(chǎn)泡沫，這肯定會(huì)成為即將召開的今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)，也會(huì)明確為明天經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。而當(dāng)前中國最大的資產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)泡沫，所以，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)還在觀望、房地產(chǎn)炒作者還在觀望，但是當(dāng)前中央政府采取的遏制房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度基本上是堅(jiān)決的。
但是，從當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來看，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)炒作者與中央政府的態(tài)勢(shì)是截然相反。前者要持續(xù)現(xiàn)狀，甚至希望繼續(xù)推高本地房?jī)r(jià)，后者則是要堅(jiān)決遏制資產(chǎn)泡沫，而且兩者博弈相當(dāng)嚴(yán)峻（即住房銷售急劇下降而房?jī)r(jià)不下跌），這種博弈會(huì)持續(xù)多久也不一定。有分析認(rèn)為至少會(huì)持續(xù)到2018年3月新的一屆政府上任。如果持續(xù)到這個(gè)時(shí)候，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局能否持續(xù)到那個(gè)時(shí)候同樣是不確定的。如果不能夠持續(xù)到這個(gè)時(shí)候，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大困境。因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)化經(jīng)濟(jì)退出將嚴(yán)重打擊中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并影響到中國的各行各業(yè)。如果這種情況出現(xiàn)，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是不是又會(huì)重新松綁。如果調(diào)控政策松綁，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是不是又會(huì)上漲?？梢哉f，無論是哪種情況出現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，中國經(jīng)濟(jì)可能面臨的困難就會(huì)越大。
但是，930房地產(chǎn)調(diào)控的核心是“因城施策”。中央政府希望針對(duì)不同的市場(chǎng)采取不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以便達(dá)到既控制房?jī)r(jià)瘋狂上漲，又能夠讓庫存過多城市的住房能夠得到消化，并讓中國房地產(chǎn)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同樣以此來保證中國的GDP增長(zhǎng)。但是，地方政府則不是這樣想，也不情愿通過房地產(chǎn)調(diào)控讓他們認(rèn)為的繁榮市場(chǎng)打壓下來，及不希望這種調(diào)控影響當(dāng)?shù)氐腉DP增長(zhǎng)。所以，930不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，除了一些城市因?yàn)檎{(diào)控政策讓住房銷售下降之外，對(duì)于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調(diào)控來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反之讓這些房地產(chǎn)調(diào)控變成了一種地方政府的饑餓營銷，一些城市房地產(chǎn)的調(diào)控后房?jī)r(jià)與銷售都反其道而行之，如濟(jì)南。
中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全月，中國54個(gè)受監(jiān)測(cè)城市住宅簽約量為24.94萬套，同比下跌16.4%。如果剔除今年2月份的成交數(shù)據(jù)，11月54城樓市成交量創(chuàng)下近18個(gè)月新低。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市11月合計(jì)成交跌幅達(dá)到19.5%。其中，深圳跌幅最大為30%，廣州其次跌28%。也就是說，即使這次調(diào)控政策最嚴(yán)厲的城市，會(huì)讓住房的銷售突然下降，而且下降的比重也較大，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓這些城市的房?jī)r(jià)下降，反之有些城市還有上升。
比如國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市中，10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個(gè)城市，而繼續(xù)上升的有54個(gè)，或10月份絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還上漲。其中上漲幅度最大的無錫市場(chǎng)，一個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了4.9%。而房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國房?jī)r(jià)指數(shù)更是顯示，全國有有42個(gè)城市房?jī)r(jià)按月上張超過了5%，天津、石家莊和武漢，房?jī)r(jià)單上漲都在7.8%以上。即使11月的數(shù)據(jù)出來，房?jī)r(jià)可能仍然處于上漲的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有讓各城市的房?jī)r(jià)下降的跡象。
也就是說，930房地產(chǎn)調(diào)控，盡管聲勢(shì)浩大，波及全國，但這些房地產(chǎn)調(diào)控政策起到作用十分有限，有如前十幾年那樣，房地產(chǎn)越是調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲得越快。其根本原因就是930許多城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上沒有涉及這輪房?jī)r(jià)上漲的原因，只是采取更多的行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿，地方政府也不情愿對(duì)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在這種情況下，作為一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，所謂的房地產(chǎn)調(diào)控只能讓投資者涌入，房?jī)r(jià)也會(huì)越調(diào)越高。
因?yàn)?，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是地方政府及住房投資者，都認(rèn)為這種房地產(chǎn)的調(diào)控肯定會(huì)如早幾年那樣，只要觸及到影響GDP增長(zhǎng)就不可能會(huì)停止，這些出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策又會(huì)去除。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)預(yù)期下，不少城市的住房銷售量是會(huì)突然急劇下降，但房?jī)r(jià)則仍然挺拔在高處不變化，甚至于很多人都在說，中國許多城市的房?jī)r(jià)只是會(huì)上漲而不會(huì)下跌。事實(shí)上，只要市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不改變，住房銷售可突然下降，但房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。如果這些城市的房?jī)r(jià)不下跌，要想擠出房地產(chǎn)泡沫，要遏制資產(chǎn)泡沫是不可能的。
對(duì)于這種態(tài)勢(shì)，對(duì)于堅(jiān)決要擠出當(dāng)前中國巨大資產(chǎn)泡沫的中國政府來說是不希望看到，所以，從11月28日起，在中央政府部署下，上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步加碼。這些城市房地產(chǎn)調(diào)控突然加碼，其采取的調(diào)控政策更多的是從信貸優(yōu)惠入手，比如有些城市有幾天完全停止住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則、對(duì)住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。
比如，11月28日，上海市等城市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%，第二套住房貸款按揭比例上調(diào)到50-70%，停止第三套住房按揭貸款等。而這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認(rèn)房又認(rèn)貸，及停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)?，購買住房杠桿率上升到這樣一個(gè)高位，完全可以阻止住房投資者再進(jìn)入市場(chǎng)，及如此低的杠桿率，住房投資者也不敢再進(jìn)入市場(chǎng)。而在一個(gè)以投資炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房投資炒作不進(jìn)入，住房的銷售肯定會(huì)大幅下降。
還有，從最近中央政府已經(jīng)對(duì)居民住房的70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期的問題已經(jīng)正在通過法律上給予明確。這不僅會(huì)解除當(dāng)前社會(huì)上一些人對(duì)此問題爭(zhēng)論及疑惑，也正是為房地產(chǎn)稅征收作做準(zhǔn)備（按經(jīng)濟(jì)上的邏輯房地產(chǎn)稅本來是與70年產(chǎn)權(quán)無關(guān)的，但中央政府也在這方面進(jìn)行準(zhǔn)備）。房地產(chǎn)稅的征收，最主要的是能夠公平公正，能夠通過這種稅收制度來調(diào)節(jié)社會(huì)收入財(cái)富分配關(guān)系，對(duì)此，在房地產(chǎn)稅沒有出臺(tái)還是不確定，但至少向市場(chǎng)表明，房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)快了。再就是，遏制中國資產(chǎn)泡沫，這肯定會(huì)成為即將召開的今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的重點(diǎn)，也會(huì)明確為明天經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。而當(dāng)前中國最大的資產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)泡沫，所以，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)還在觀望、房地產(chǎn)炒作者還在觀望，但是當(dāng)前中央政府采取的遏制房地產(chǎn)泡沫的態(tài)度基本上是堅(jiān)決的。
但是，從當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來看，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)炒作者與中央政府的態(tài)勢(shì)是截然相反。前者要持續(xù)現(xiàn)狀，甚至希望繼續(xù)推高本地房?jī)r(jià)，后者則是要堅(jiān)決遏制資產(chǎn)泡沫，而且兩者博弈相當(dāng)嚴(yán)峻（即住房銷售急劇下降而房?jī)r(jià)不下跌），這種博弈會(huì)持續(xù)多久也不一定。有分析認(rèn)為至少會(huì)持續(xù)到2018年3月新的一屆政府上任。如果持續(xù)到這個(gè)時(shí)候，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局能否持續(xù)到那個(gè)時(shí)候同樣是不確定的。如果不能夠持續(xù)到這個(gè)時(shí)候，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大困境。因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)化經(jīng)濟(jì)退出將嚴(yán)重打擊中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并影響到中國的各行各業(yè)。如果這種情況出現(xiàn)，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是不是又會(huì)重新松綁。如果調(diào)控政策松綁，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是不是又會(huì)上漲?？梢哉f，無論是哪種情況出現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，中國經(jīng)濟(jì)可能面臨的困難就會(huì)越大。
